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Bodenrichtwert Brackenheim & Güglingen erklärt

Was ist Ihr Grundstück im Zabergäu wirklich wert – und was sagt der Bodenrichtwert dazu? Der amtliche Bodenrichtwert für Brackenheim liegt aktuell bei durchschnittlich 75 €/m², in Güglingen bei rund 74 €/m² – der tatsächliche Marktpreis liegt dabei oft deutlich höher. Als Maklerin vor Ort erkläre ich Ihnen, was diese Zahlen bedeuten und warum Sie sich beim Verkauf nicht allein darauf verlassen sollten.

Was ist der Bodenrichtwert – und wie funktioniert er im Landkreis Heilbronn?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, den der zuständige Gutachterausschuss regelmäßig ermittelt. Er ist nach § 196 Abs. 1 BauGB definiert als der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets, der sogenannten Bodenrichtwertzone. Kurz gesagt: Der Gutachterausschuss schaut sich an, was vergleichbare Grundstücke in einer Zone tatsächlich gekostet haben – und bildet daraus einen Mittelwert pro Quadratmeter.

Für unsere Region im Zabergäu ist seit Januar 2024 der „Gemeinsame Gutachterausschuss südwestlicher Landkreis Heilbronn" zuständig, der aus der Fusion zweier älterer Ausschüsse entstand. Neben Brackenheim gehören insgesamt 27 weitere Städte und Gemeinden diesem Ausschuss an – darunter auch Güglingen. Die Geschäftsstelle sitzt in Eppingen. Kostenfreie Bodenrichtwertauskünfte ab dem Stichtag 01.01.2022 erhalten Sie über das Portal BORIS-BW.

Wichtig zu wissen: Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. In bebauten Gebieten werden sie mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks – etwa durch Erschließungszustand, Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung oder Bodenbeschaffenheit – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert.

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Brackenheim und Güglingen aktuell?

Hier die konkreten Zahlen, die Sie kennen sollten:

Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Brackenheim liegt bei 75 €/m² (Stichtag 01.01.2024), mit einem Höchstwert von 615 €/m² und einem Mindestwert von 30 €/m². In Güglingen sieht es ähnlich aus: Der durchschnittliche Bodenrichtwert liegt bei 74 €/m², ein Rückgang von rund 5,1 % gegenüber dem Vorjahr. Diese Werte zeigen: Das Zabergäu ist kein teures Pflaster – verglichen mit der Stadtregion Heilbronn, wo der Bodenrichtwert bei 269 €/m² liegt.

Trotzdem: Der Bodenrichtwert ist nur der Ausgangspunkt. Der Bodenrichtwert in Brackenheim weist seit 2000 einen langfristigen Aufwärtstrend auf – von 30 €/m² stieg er bis 2021 auf 82 €/m² und fiel dann bis 2024 auf 75 €/m². Das zeigt: Die Preise reagieren auf Marktentwicklungen. Wer jetzt verkauft, sollte die aktuelle Dynamik kennen.

Und noch etwas, das viele überrascht: Der tatsächliche Marktpreis liegt oft weit über dem amtlichen Richtwert. Die Grundstückspreise sind nicht mit den Bodenrichtwerten gleichzusetzen. Grundstückspreise beziehen sich auf die tatsächlichen Verkaufspreise, die das Ergebnis von Angebot und Nachfrage sowie individuellen Kaufpreisverhandlungen sind – und können je nach Lage, Größe, Nutzbarkeit und Marktbedingungen stark variieren.

Worauf müssen Verkäufer in Brackenheim und Güglingen achten?

Aus meiner täglichen Arbeit als Maklerin im Zabergäu weiß ich: Viele Eigentümer machen den Fehler, den Bodenrichtwert direkt mit dem erzielbaren Verkaufspreis gleichzusetzen. Das kann Sie bares Geld kosten – in beide Richtungen.

1. Lage innerhalb der Gemeinde zählt enorm. Der Wert eines Grundstücks in Brackenheim ist abhängig von der örtlichen Lage, der Größe und dem Zuschnitt, der Art und dem Maß der baurechtlich festgesetzten Nutzungsmöglichkeiten sowie der tatsächlichen Nutzung. Ein Grundstück am Ortsrand von Brackenheim-Botenheim ist eben etwas anderes als ein erschlossenes Baugrundstück in zentraler Lage in Güglingen.

2. Erschließung ist entscheidend. Ein voll erschlossenes Grundstück erzielt deutlich höhere Preise. Faktoren wie Lage, Erschließung, Bebauungsplan und mögliche Altlasten müssen unbedingt in die Bewertung einfließen – und das kann nur jemand beurteilen, der den lokalen Markt wirklich kennt.

3. Bodenrichtwert ≠ Verkaufspreis. Grundstückspreise sind in der Regel nicht mit Bodenrichtwerten gleichzusetzen. Grundstückspreise beziehen sich auf tatsächliche Verkaufspreise auf dem Immobilienmarkt und sind das Ergebnis von Angebot, Nachfrage und individuellen Kaufpreisverhandlungen.

4. Die offiziellen Daten abfragen. Die Bodenrichtwerte für Güglingen können bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erfragt werden – mündlich, schriftlich oder online über BORIS-BW. Der Abruf der Bodenrichtwertkarte über BORIS-BW ist kostenlos.

Bodenrichtwert & Grundsteuer: Das sollten Sie wissen

Seit der Grundsteuerreform spielt der Bodenrichtwert auch steuerlich eine größere Rolle. In Baden-Württemberg ermittelt sich der neue Grundsteuerwert durch Multiplikation der Fläche des Grundstücks mit dem jeweiligen Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022. Besonderheiten einzelner Grundstücke können mit dem Bodenrichtwert nicht abgebildet werden. In diesem Fall kann über ein Gutachten der tatsächliche Wert ermittelt werden – weicht er um mehr als 30 Prozent vom Grundsteuerwert ab, kann der tatsächliche Wert beim Finanzamt als Grundsteuerwert angesetzt werden. Das kann für manche Eigentümer im Zabergäu bares Geld bedeuten.

Fazit

Der Bodenrichtwert für Brackenheim und Güglingen ist ein nützlicher erster Anhaltspunkt – aber er ist kein Verkaufspreis und auch kein Ersatz für eine echte Immobilienbewertung. Für eine verlässliche Bestimmung des Grundstücks- bzw. Immobilienwerts in Güglingen empfiehlt es sich, einen lokalen Immobilienmakler zu kontaktieren, der Angebot und Nachfrage und damit den Marktpreis gut einschätzen kann. Genau das tue ich täglich für Eigentümer in Güglingen, Brackenheim und der gesamten Zabergäu-Region. Ich sage Ihnen ehrlich, was Ihr Grundstück wirklich wert ist – nicht was Sie hören möchten.

Sie möchten wissen, was Ihr Grundstück im Zabergäu konkret einbringen kann? Dann rufen Sie mich einfach an: Andrea Heinz – Immozwerg – 0173 8660756 oder besuchen Sie mich auf immozwerg.com. Die erste Einschätzung ist für Sie kostenlos.

Quellen

1. Stadt Brackenheim – Gutachterausschuss & Bodenrichtwerte (2024). brackenheim.de
2. Bodenrichtwerte-Deutschland.de – Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Brackenheim 2025 (Dezember 2024). bodenrichtwerte-deutschland.de/brackenheim
3. Bodenrichtwerte-Deutschland.de – Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Güglingen 2025 (2024). bodenrichtwerte-deutschland.de/gueglingen
4. Stadt Heilbronn – Wertermittlung von Immobilien / Gutachterausschuss (2024).