Bodenrichtwert Brackenheim & Güglingen 2024

Weinberge, Weitsicht und Weinbaukultur – das Zabergäu ist eine der schönsten Regionen im Landkreis Heilbronn. Ich lebe und arbeite hier, in Güglingen, mitten in diesem rebenreichen Fleckchen Baden-Württemberg. Und ich erlebe es täglich: Wenn es um den Wert ihres Grundstücks geht, stellen mir Eigentümer und Kaufinteressenten immer dieselbe Frage – „Was ist mein Boden hier eigentlich wert?" Die ehrliche Antwort beginnt beim Bodenrichtwert. Was er ist, was er kann und was er nicht kann – das erkläre ich Ihnen jetzt.

Was ist ein Bodenrichtwert – und wer legt ihn fest?

Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln – so nennt das Gesetz diese Zahl: Bodenrichtwert. Mit anderen Worten: Der Bodenrichtwert ist kein Wunschpreis, kein Angebotspreis, sondern ein amtlicher Durchschnittswert, der auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen basiert [1]. Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen – und jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über sie verlangen. [1] Das ist gut so. Transparenz schützt beide Seiten: Käufer und Verkäufer.

Für Brackenheim und Güglingen ist heute der „Gemeinsame Gutachterausschuss südwestlicher Landkreis Heilbronn" zuständig – mit Geschäftsstelle in Eppingen. Mit Wirkung vom 1. Januar 2024 fusionierten der Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Großen Kreisstadt Eppingen und der Gemeinsame Gutachterausschuss Weinsberger Tal/Schozachtal. Seit dem 1. Januar 2024 trägt dieser den neuen Namen „Gemeinsamer Gutachterausschuss südwestlicher Landkreis Heilbronn". [2] Die Geschäftsstelle ist für die Erstellung von Verkehrswertgutachten, die Ermittlung von Bodenrichtwerten und die Auswertung verschiedener Marktdaten zuständig. [2] Kostenlose Bodenrichtwertauskünfte erhalten Sie unter dem Landesportal BORIS-BW – ohne Anmeldung, ohne Gebühr. [2]

Aktuelle Zahlen: Bodenrichtwert Brackenheim & Güglingen 2024

Kommen wir zum Eingemachten. Hier sind die zuletzt veröffentlichten Bodenrichtwerte für unsere Region im direkten Vergleich mit der Stadt Heilbronn:

Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Brackenheim liegt bei 75 €/m² und ist damit im Schnitt gegenüber dem Vorjahr um 5,1 % gefallen. Der höchste Bodenrichtwert liegt bei 615 €/m², der niedrigste bei 30 €/m². [3] Das zeigt: Die Lage innerhalb der Stadt macht einen enormen Unterschied. Ein erschlossenes Baugrundstück in bevorzugter Lage – etwa in Kernortsnähe oder mit Weinbergblick – bewegt sich an einem ganz anderen Ende der Skala als ein Randgrundstück in einem Ortsteil.

Für Güglingen gilt Ähnliches: Mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 74 €/m² und einer Veränderung von −4 €/m² gegenüber dem Vorjahr bei 78 €/m² erfährt der Bodenrichtwert einen Rückgang von −5,1 %. [3] Seit Beginn der Beobachtung ist der Bodenrichtwert in Güglingen von 30 €/m² auf 81 €/m² im Jahr 2021 gestiegen und fiel dann auf 74 €/m² in 2024. [3] Langfristig gesehen: Das Zabergäu hat deutlich an Wert gewonnen – auch wenn die jüngste Marktabkühlung Spuren hinterlässt. Das ist keine lokale Eigenheit, das ist bundesweit so.

Zum Vergleich: Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Heilbronn liegt bei 269 €/m² und ist damit im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 % gestiegen. [4] Wer also im Zabergäu kauft, kauft deutlich günstiger – mit vergleichbarer Lebensqualität, Weinbaukultur und guter Verkehrsanbindung.

Bodenrichtwert ≠ Kaufpreis: Das ist der Unterschied

Das ist der wichtigste Punkt – und hier liegen die meisten Missverständnisse begraben. Die Grundstückspreise in Brackenheim sind nicht mit den Bodenrichtwerten gleichzusetzen. Grundstückspreise beziehen sich in der Regel auf tatsächliche Verkaufspreise, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden. Sie sind das Ergebnis von Angebot und Nachfrage sowie von individuellen Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern. [3] Kurzum: Der Bodenrichtwert ist die amtliche Orientierung – der tatsächliche Marktpreis kann erheblich davon abweichen, nach oben wie nach unten.

Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom typischen Richtwertgrundstück – hinsichtlich Erschließungszustand, spezieller Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit – bewirken in der Regel auch entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. [2] Was bedeutet das für Sie im Zabergäu konkret? Ein Grundstück direkt am Ortsrand von Güglingen mit Blick auf die Weinberge, voll erschlossen und bebaubar – das erzielt am Markt deutlich mehr als der Durchschnittswert vermuten lässt.

5 Gründe, warum der Bodenrichtwert allein nicht reicht

1. Lage innerhalb der Gemeinde
   Ein Grundstück in zentraler Lage in Brackenheim-Kernort ist nicht dasselbe wie ein Hanggrundstück in Hausen an der Zaber. Die Bodenrichtwertzone ist ein Durchschnitt – Ihr Grundstück ist ein Individuum.
2. Erschließungsstand
   Voll erschlossen oder Rohbauland? Das macht locker 30–50 % Preisunterschied aus. Der Wert eines Grundstücks in Brackenheim ist abhängig von der örtlichen Lage, der Größe und dem Zuschnitt des Grundstücks sowie der Art und dem Maß der baurechtlich festgesetzten Nutzungsmöglichkeiten. [3]
3. Bebauungsrecht und Grundflächenzahl
   Was darf auf dem Grundstück stehen? Ein Grundstück mit großzügigem Bebauungsrecht ist mehr wert – Punkt.
4. Marktdynamik und Nachfrage
   Das Zabergäu wird bei Familien aus dem Raum Stuttgart und Heilbronn immer beliebter. Die tatsächliche Nachfrage treibt den Preis über den Bodenrichtwert hinaus – das erlebe ich täglich in meinen Beratungen.
5. Altlasten und Bodenqualität
   Berücksichtigen Sie weitere Faktoren wie Lage, Erschließung, Bebauungsplan und mögliche Altlasten. [3] Wer das übersieht, erlebt beim Notartermin böse Überraschungen.

Fazit

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger erster Anhaltspunkt – aber er ersetzt keine professionelle Bewertung. Gerade im Zabergäu, wo Weinberge, Hanglage, Ortsteilgröße und Erschließungsstand so unterschiedlich sind, weicht der tatsächliche Marktwert häufig vom amtlichen Richtwert ab. Ich kenne diesen Markt seit Jahren aus eigener Erfahrung – als Immobilienmaklerin von Immozwerg in Güglingen berate ich Eigentümer und Käufer in Brackenheim, Güglingen und dem gesamten Zabergäu mit Ortskenntnis und Leidenschaft.

Möchten Sie wissen, was Ihr Grundstück wirklich wert ist? Rufen Sie mich an oder besuchen Sie mich auf immozwerg.com – ich freue mich auf Ihr Anliegen. Kostenlos und unverbindlich.
Andrea Heinz | Immozwerg | Tel. 0173 8660756 Für eine erste Orientierung: Bodenwert mit einer Immobilienbewertung ergänzen.

Quellen

1. Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet, § 196 BauGB – Bodenrichtwerte (aktuell gültige Fassung). https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html
2. Stadt Brackenheim – Gutachterausschuss & Bodenrichtwerte, abgerufen 2025. https://www.brackenheim.de/leben-wohnen/gutachterausschuss-bodenrichtwerte
3. Bodenrichtwerte-Deutschland.de – Bodenrichtwerte Brackenheim & Güglingen 2024/2025. https://www.bodenrichtwerte-deutschland.de/boris/bw/brackenheim
4. Bodenrichtwerte-Deutschland.de – Bodenrichtwerte Heilbronn 2025. https://www.bodenrichtwerte-deutschland.de/bodenrichtwert/bw/heilbronn