Grundsteuer BW: Das BFH-Urteil im Zabergäu

Der Bundesfinanzhof hat am 22. April 2026 entschieden: Das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg ist verfassungsgemäß – Eigentümer in Gügling, Brackenheim und dem Zabergäu zahlen die neue Grundsteuer also auf Basis des Bodenwertmodells. Eine pauschale Entlastung durch das Urteil gibt es nicht. Wer zu viel zahlt, hat aber einen konkreten Hebel – und genau den erkläre ich Ihnen hier.

Was bedeutet das BFH-Urteil für Eigentümer im Zabergäu und Heilbronn?

Der Bundesfinanzhof entschied am 20. Mai 2026 in den Verfahren II R 26/24 und II R 27/24, dass die Vorschriften des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg zur Bewertung von Grundstücken ab dem 1. Januar 2025 nicht verfassungswidrig sind. Das klingt trocken – hat aber direkte Folgen für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer im Zabergäu. Grundstücke dürfen ab dem 1. Januar 2025 allein nach Fläche und Bodenrichtwert bewertet werden, auch wenn Gebäude, besondere Grundstücksmerkmale oder unterschiedliche Nutzungen einzelner Teilflächen dabei außer Betracht bleiben. Das heißt: Ob Ihr Haus in Gügling 80 Jahre alt ist oder gerade saniert wurde – für die Grundsteuer spielt das keine Rolle. Allein Grundstücksgröße und Bodenrichtwert zählen. Konkret zu den Zahlen in unserer Region: Der Heilbronner Gemeinderat hat entschieden, ab 2025 den Hebesatz der Grundsteuer B von 500 auf 345 Punkte zu senken. Für das bundesweit einheitliche Referenzobjekt (Einfamilienhaus, 508 m² Grundstück, 126 m² Wohnfläche, Baujahr 1990) ergibt sich in Heilbronn eine Grundsteuerlast von rund 427 € pro Jahr. In Brackenheim sieht es noch günstiger aus: Die Grundsteuer B beträgt 2025 in Brackenheim 227 % – zuvor waren es 420 %. Mehr als die Hälfte der Grundsteuerzahler werden nach Zahlen der Stadt Heilbronn entlastet. Trotzdem – und das ist entscheidend – gibt es Eigentümer, die durch das Bodenwertmodell deutlich mehr zahlen als vorher. Besonders betroffen sind Grundstücke mit großer Fläche in gut bewerteten Bodenrichtwertzonen.

Ist das Urteil wirklich das letzte Wort?

Endgültig entschieden ist die Frage noch nicht, weil die Kläger eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht angekündigt haben. Bis dahin gilt das Gesetz und die Grundsteuer ist zu zahlen. Ruhende Einsprüche bleiben weiter ruhend – wer also Einspruch eingelegt hat, muss vorerst nichts tun. Wer seinen Einspruch aufrechterhalten möchte, muss dafür im Moment nichts veranlassen. Ich empfehle jedoch, die weitere Entwicklung beim Bundesverfassungsgericht im Blick zu behalten.

Worauf müssen Eigentümer in Gügling und Brackenheim jetzt achten?

Nach dem Urteil bleibt Eigentümern genau ein inhaltlicher Hebel: der Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts. Die Hürde dafür liegt hoch. Konkret funktioniert das so: Ein niedrigerer Wert des Grund und Bodens, der um mehr als 30 Prozent vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert abweicht, kann nur angesetzt werden, wenn dieser durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wurde. Das lohnt sich vor allem, wenn Ihr Grundstück besondere wertmindernde Merkmale hat – zum Beispiel schlechte Erschließung, Lärmbelastung oder Teilflächen, die nicht bebaubar sind. Anerkannt werden nur Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder Personen mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Gutachten von Maklerinnen oder Architekten reichen nicht. Außerdem wichtig: Maßgeblich ist der Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022, nicht der heutige Wert. Sie müssen also nachweisen, dass Ihr Grundstück bereits zu diesem Stichtag weniger wert war. Noch ein wichtiger Praxistipp: Sollten Sie mit dem Bodenrichtwert nicht einverstanden sein und der Gutachterausschuss an seiner Einschätzung festhalten, können Sie ein Gutachten zum Nachweis eines um mehr als 30 Prozent geringeren tatsächlichen Werts beauftragen. Für den Bodenrichtwert ist der unabhängige Gutachterausschuss Ihrer Kommune zuständig. Im Landkreis Heilbronn – also auch für Gügling und Brackenheim – ist das der zuständige Gutachterausschuss beim Landratsamt Heilbronn.

Was bedeutet das beim Immobilienverkauf im Zabergäu?

Wenn Sie Ihre Immobilie in Brackenheim, Gügling oder einer anderen Zabergäu-Gemeinde verkaufen möchten, ist die Grundsteuer ein Thema, das Kaufinteressenten zunehmend nachfragen. Käufer rechnen genau nach, was sie laufend zahlen müssen. Als Maklerin erlebe ich das täglich: Wer seinen aktuellen Grundsteuerbescheid griffbereit hat und erklären kann, wie der Betrag zustande kommt, punktet beim Verkauf. Beim modifizierten Bodenwertmodell basiert die Bewertung im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Für die Berechnung werden beide Werte miteinander zum Grundsteuerwert multipliziert. Das können Sie Ihren Interessenten klar und verständlich kommunizieren – und das schafft Vertrauen.

Fazit

Das BFH-Urteil zur Grundsteuer in Baden-Württemberg ist kein Befreiungsschlag für Eigentümer – aber auch kein Grund zur Panik. Das Bodenwertmodell bleibt vorerst, die Hebesätze in Heilbronn und Brackenheim sind vergleichsweise moderat. Wer jedoch das Gefühl hat, sein Grundstück wird mit dem pauschalen Bodenrichtwert deutlich übertaxiert, sollte prüfen lassen, ob ein qualifiziertes Gutachten lohnt. Und wer im Zabergäu verkaufen oder kaufen möchte, sollte die Grundsteuer als Teil der Gesamtkalkulation von Anfang an mitdenken. Ich helfe Ihnen dabei gerne – mit lokalem Marktwissen und ehrlicher Einschätzung. Sprechen Sie mich an: Andrea Heinz, Immozwerg – immozwerg.com | 0173 8660756.

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Muss ich als Eigentümer im Zabergäu jetzt etwas wegen der Grundsteuer unternehmen?

Wenn Sie bereits Einspruch eingelegt haben, müssen Sie vorerst nichts tun – der Einspruch bleibt ruhend. Wenn Sie keinen Einspruch eingelegt haben und Ihren Bescheid für korrekt halten, ebenfalls nicht. Handlungsbedarf besteht nur, wenn Sie eine deutliche Überbewertung Ihres Grundstücks vermuten und dies mit einem qualifizierten Gutachten belegen können.

Lohnt sich ein Gutachten gegen den Grundsteuerwert in Baden-Württemberg?

Nur dann, wenn der tatsächliche Bodenwert Ihres Grundstücks um mehr als 30 Prozent unter dem vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert liegt. Die Hürde ist bewusst hoch angesetzt. Bei großen Grundstücken mit wertmindernden Merkmalen – etwa nicht bebaubare Teilflächen oder besondere Lärmbelastung – kann sich die Prüfung aber durchaus lohnen.

Gilt das BFH-Urteil zur Grundsteuer BW als endgültig?

Nein, noch nicht. Die unterlegenen Kläger haben eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht angekündigt. Bis zu einer Entscheidung dort gilt das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg weiter unverändert, und die Grundsteuer ist in voller Höhe zu zahlen.

Quellen

  1. Bundesfinanzhof, Pressemitteilung Nr. 016/26, 20. Mai 2026. bundesfinanzhof.de
  2. Finanzministerium Baden-Württemberg, FAQ zur Grundsteuer B. fm.baden-wuerttemberg.de
  3. Finanzämter Baden-Württemberg, Infos für Eigentümer – Einreichen eines Gutachtens. finanzamt-bw.fv-bwl.de
  4. Heilbronner Stimme, Grundsteuer-Ranking 2025 BW, 17. November 2025. stimme.de