Provisionsteilung: 50/50 klingt fair – stimmt aber nicht immer

Ah, der Klassiker. „Wir teilen die Provision fair – je die Hälfte!" Schön gesagt. Klingt ausgewogen, modern, geradezu skandinavisch-gerecht. Und dann liest man das Kleingedruckte. Oder eben nicht. Denn genau darauf verlassen sich viele Makler im Raum Heilbronn, Brackenheim und Güglingen: dass Sie es nicht lesen. Immozwerg räumt auf.

Was das Gesetz seit 23. Dezember 2020 wirklich sagt

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit ein neues Gesetz – das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser". Seitdem gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision, geregelt in diesem speziellen Gesetz. Das Kernziel: Immobilienkäufer vor einer Zwangslage zu schützen und die Bildung von Wohneigentum durch Absenkung der Erwerbsnebenkosten zu erleichtern.

Der entscheidende Paragraph: Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. – So steht es wörtlich in § 656c BGB. Das klingt nach 50/50. Ist es auch – aber nur in einem von drei möglichen Szenarien. Und genau das verschweigen viele gern.

Zusätzlich wichtig: Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Kauft also eine GmbH oder ein gewerblicher Investor – fällt der gesamte Schutz weg. Prost.

Die drei Modelle – und wer dabei wie zahlt

Es gibt nämlich nicht ein Provisionsmodell, sondern gleich drei legal mögliche Varianten. Es sind drei Varianten von Provisionsvereinbarungen möglich: Der Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab und vereinbart von vornherein eine Doppelprovision (§ 656c BGB) – diese Variante wird der Regelfall sein. Dann sind Provisionsvereinbarungen nur in jeweils gleicher Höhe möglich: Verkäufer und Käufer tragen also jeweils 50 Prozent der Maklercourtage.

Bei der sogenannten Abwälzung verpflichtet sich zunächst nur der Verkäufer zur Zahlung der gesamten Maklerprovision. Er kann laut § 656d BGB jedoch bis zu 50 Prozent auf den Käufer übertragen. Voraussetzung: Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Maklergebühren selbst tragen. Das bedeutet: Die Teilung ist eine Obergrenze für den Käufer – kein Naturgesetz. Der Verkäufer kann auch mehr oder sogar alles selbst zahlen. Nur andersherum geht es nicht.

Was das konkret bedeutet – Zahlen aus der Region

Im Zabergäu, in Brackenheim, Güglingen und im Kreis Heilbronn gilt der in Baden-Württemberg übliche Provisionssatz. Bei Immobiliengeschäften in Heilbronn wird in der Regel eine Maklerprovision von 7,14 % erhoben, was dem üblichen Satz in Baden-Württemberg entspricht. Wird der Maklervertrag mit Käufer und Verkäufer geschlossen, teilen sich beide Parteien diese Gesamtprovision in der Regel hälftig. Das bedeutet: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises.

Ein konkretes Beispiel für unsere Region: Ein Einfamilienhaus in Güglingen kostet 450.000 €. Gesamtprovision bei 7,14 %: 32.130 €. Bei hälftiger Teilung zahlt jede Partei 16.065 €. Das ist kein Pappenstiel – und deshalb lohnt es sich zu wissen, welches Modell tatsächlich vereinbart wurde. In Deutschland gibt es, abgesehen von der gesetzlich festgelegten Höchstgrenze der Teilung bei Kaufverträgen, keine verbindlichen Mindest- oder Höchstsätze für Maklerprovisionen; sie sind grundsätzlich frei verhandelbar.

Drei Mythen, die im MaklerBullshit-Bingo ganz oben stehen

1. „50/50 ist gesetzlich vorgeschrieben."
   Nein. Das Gesetz schreibt vor, dass der Käufer maximal 50 % zahlt – nicht mindestens. Das Gesetz sieht insbesondere vor, dass Käufer von Wohnimmobilien nicht mehr verpflichtet werden können, mehr als die Hälfte der Maklerprovision zu übernehmen. Der Verkäufer kann also auch mehr oder alles übernehmen. Wer das nicht anbietet, entscheidet sich bewusst dagegen.
2. „Das gilt für alle Immobilien."
   Nein. Die Neuregelung gilt nur für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen auf Käuferseite ein Verbraucher beteiligt ist. Mehrfamilienhäuser, reine Anlageobjekte, Gewerbeimmobilien oder Grundstücke können anders behandelt werden – hier bleibt mehr Spielraum für individuelle Vereinbarungen. Kaufen Sie also ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück im Zabergäu? Dann gelten völlig andere Regeln.
3. „Die Provision ist nicht verhandelbar."
   Doch – natürlich. In Baden-Württemberg lässt sich die Maklerprovision grundsätzlich verhandeln – auch wenn das viele gar nicht wissen oder sich nicht trauen, danach zu fragen. Es gibt nämlich keine gesetzlich festgelegte Höhe für die Provision. Was zählt, ist die Vereinbarung im Vertrag – und was in der Region üblich ist. Wer fragt, zahlt manchmal weniger. Wer nicht fragt, zahlt immer den Maximalpreis.

Fazit

50/50 klingt schön symmetrisch. Es ist aber kein ehernes Gesetz, sondern das Maximum, das ein Käufer zahlen darf – mehr nicht. Ob Doppelprovision, Abwälzung oder Innenprovision: Was tatsächlich gilt, steht im Maklervertrag, nicht im Hochglanz-Exposé. Und genau deshalb sollten Sie vor der Unterschrift wissen, was Sie unterschreiben.

Als Immozwerg im Zabergäu – in Güglingen, Brackenheim und dem Kreis Heilbronn – lege ich alle Provisionsvereinbarungen offen, bevor wir auch nur eine Besichtigung vereinbaren. Keine versteckten Kosten, kein MaklerBullshit. Wenn Sie Fragen zur Maklerprovision in Ihrer Region haben oder wissen wollen, welches Modell für Ihren Kauf oder Verkauf sinnvoll ist: immozwerg.com – oder direkt anrufen: 0173 8660756. Ich bin Andrea Heinz, Ihr Immozwerg aus Güglingen – und ich erkläre Ihnen alles, was andere lieber im Kleingedruckten verstecken.

Quellen

1. Deutscher Bundestag (Mai 2020). Maklerkosten-Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer neu geregelt – bundestag.de
2. Gesetze im Internet – Bundesministerium der Justiz (2020). § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien – gesetze-im-internet.de
3. Gesetze im Internet – Bundesministerium der Justiz (2020). § 656b BGB – Persönlicher Anwendungsbereich – gesetze-im-internet.de
4. ImmoScout24 (2026). Maklerprovision 2026: Höhe, Berechnung & wer zahlt – immobilienscout24.de
5. Immowelt / Haufe (Dezember 2020). Maklerprovision – Neues Gesetz zur Maklercourtage in Kraft – haufe.de