Scheidungsimmobilie: Wer bekommt das Haus?

Eine Scheidung ist nie leicht – das weiß ich aus vielen Gesprächen mit Eigentümern im Zabergäu, in Güglingen, Brackenheim und dem Raum Heilbronn. Doch wenn neben dem emotionalen Schmerz auch noch das gemeinsame Haus auf dem Tisch liegt, wird es schnell kompliziert. Das Familienheim ist in den meisten Fällen der größte Vermögenswert, den ein Paar besitzt. Und gleichzeitig ist er der größte Streitpunkt. Als Immobilienfachfrau aus dem Zabergäu sehe ich diese Situationen regelmäßig – und ich sage Ihnen klar: Je früher Sie Klarheit über Ihre Immobilie schaffen, desto einfacher wird die gesamte Scheidung.

129.300 Scheidungen in 2024 – und ein Haus mittendrin

Im Jahr 2024 wurden in Deutschland rund 129.300 Ehen geschieden. Im Durchschnitt waren die geschiedenen Ehepaare 14 Jahre und 8 Monate verheiratet. Das ist mehr als genug Zeit, um gemeinsam eine Immobilie zu kaufen, abzubezahlen und emotional daran zu hängen. Etwas mehr als die Hälfte – 50,8 % bzw. rund 65.700 – der im Jahr 2024 geschiedenen Ehepaare hatte minderjährige Kinder. Kinder, die in Güglingen zur Schule gehen, Freunde in Brackenheim haben, in einem vertrauten Zuhause aufgewachsen sind. Das macht jede Entscheidung über das Haus noch schwieriger.

Wer kein Testament für das Haus geschrieben hat – und das sind die meisten – lebt automatisch in der Zugewinngemeinschaft. Wer in Deutschland heiratet und nichts anderes vereinbart, lebt automatisch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Das bedeutet: Jeder Ehepartner behält sein eigenes Vermögen. Hat sich das Vermögen eines Ehegatten in dieser Zeit mehr vermehrt als das des anderen, bekommt letzterer die Hälfte dieser Differenz als Zugewinnausgleich zugesprochen. Die entscheidende Frage ist also nicht nur: „Wem gehört das Haus?" – sondern vor allem: „Was ist es wert, und wie wird dieser Wert aufgeteilt?" [1]

Eines ist dabei klar: Eigentümer eines Hauses ist, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Immobilien gehören dem im Grundbuch eingetragenen Ehepartner. Der andere Ehepartner erhält keinen Eigentumsanteil, sondern einen Geldausgleich. [2]

Drei Wege aus der Sackgasse: Verkauf, Übernahme oder Auszahlung

In der Praxis – egal ob in Güglingen, Heilbronn oder Brackenheim – kristallisieren sich drei Hauptoptionen heraus, wie Paare mit der Scheidungsimmobilie umgehen. Welche die richtige ist, hängt von Ihrer finanziellen Lage, dem aktuellen Marktwert und den Wünschen beider Seiten ab.

1. Hausverkauf und Erlösaufteilung: Der sauberste Schnitt: Das Haus wird verkauft, der Erlös nach Abzug der Restschuld aufgeteilt. Beide Partner können unabhängig voneinander einen Neuanfang machen. Vorteil: klare Verhältnisse, keine fortlaufende Abhängigkeit. Das ist auch im Zabergäu häufig die vernünftigste Lösung – gerade dann, wenn der Immobilienmarkt in der Region gute Preise hergibt.

2. Übernahme durch einen Partner: Ein Partner übernimmt das Haus allein und zahlt den anderen aus. Grundlage ist der marktgerechte Wert abzüglich Schulden und Belastungen. Die Bank prüft die alleinige Tragfähigkeit. Bleibt einer der Ehepartner in der Immobilie wohnen und möchte den Kredit allein weiterführen, muss die Bank der Übernahme ausdrücklich zustimmen. Dafür wird eine erneute Bonitätsprüfung durchgeführt. Ist das Einkommen ausreichend, kann die Bank den Vertrag auf eine Person umschreiben.

3. Steuerliche Fallstricke beachten: Eheleute sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, wenn die Übertragung während der Ehe oder im Rahmen der Scheidung erfolgt. Die wichtigste Ausnahme bei der Spekulationssteuer: Haben Sie die Immobilie mindestens drei Jahre lang selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer vollständig. Wer voreilig auszieht, riskiert steuerliche Nachteile – ein häufiger und teurer Fehler, den ich in meiner Praxis im Zabergäu immer wieder beobachte.

Der Worst Case: Die Teilungsversteigerung

Was passiert, wenn sich beide Seiten gar nicht einigen können? Dann droht die Teilungsversteigerung – und die will wirklich niemand. Der Erlös einer Teilungsversteigerung liegt oft unter dem Verkehrswert. Das Verfahren zur Teilungsversteigerung ist mit hohen Kosten verbunden und dauert etwa ein Jahr. Das ist der teuerste und nervenaufreibendste Weg – für beide Seiten. Mein dringender Rat: Kommen Sie an einen Tisch, bevor ein Gericht entscheidet.

Meine 5 wichtigsten Empfehlungen für Sie

1. Grundbuch prüfen – sofort
   Der erste Schritt ist immer: Wer steht im Grundbuch? Das bestimmt alle weiteren Handlungsoptionen. Entscheidend für die Eigentumsverhältnisse ist das Grundbuch.
2. Immobilienwert professionell ermitteln lassen
   Eine professionelle Immobilienbewertung ist das Fundament für faire Scheidungsvereinbarungen. Ohne neutrale Wertermittlung entstehen oft langwierige Streitigkeiten, die alle Beteiligten belasten. Ich biete eine solche Bewertung für Objekte in Güglingen, dem Zabergäu und dem Raum Heilbronn an.
3. Nicht voreilig ausziehen
   Ein Auszug hat rechtliche Folgen, etwa hinsichtlich des Trennungsjahres oder auch hinsichtlich Ihres Besitzrechts bei dem Wunsch, später vielleicht wieder einzuziehen. Daher sollte ein Auszug nicht vorschnell erfolgen.
4. Einvernehmliche Lösung anstreben
   Im besten Fall einigt sich das Paar einvernehmlich darüber, wer das Haus zu welchen Konditionen behält oder ob es vielleicht verkauft und der Erlös aufgeteilt wird. Außergerichtliche Einigungen sind günstiger, schneller und schonen die Nerven.
5. Steuerberater und Familienrechtler einbeziehen
   Immobilien in der Scheidung haben steuerliche Tücken. Sprechen Sie vor der Übertragung von Immobilien im Rahmen einer Scheidung mit Ihrem Steuerberater, um steuerliche Risiken zu erkennen. Dazu brauchen Sie einen Fachanwalt für Familienrecht – und eine Immobilienfachfrau, die den lokalen Markt kennt.

Fazit

Die Scheidungsimmobilie ist kein rein juristisches Problem – sie ist eine emotionale, finanzielle und strategische Herausforderung zugleich. Ob Verkauf, Übernahme oder Auszahlung: Es gibt für jede Situation im Zabergäu, in Güglingen, Heilbronn oder Brackenheim die richtige Lösung. Wichtig ist, dass Sie diese Lösung auf einem soliden Fundament aus Fakten, Zahlen und ehrlicher Beratung treffen – und nicht unter dem Druck eines streitigen Scheidungsverfahrens. Als Andrea Heinz von Immozwerg stehe ich Ihnen dabei zur Seite: mit Marktkenntnis, Diskretion und einer klaren Einschätzung dessen, was Ihre Immobilie in der aktuellen Lage wirklich wert ist. Rufen Sie mich einfach an – 0173 8660756 – oder besuchen Sie mich auf immozwerg.com. Ich helfe Ihnen, den nächsten Schritt zu gehen.

Quellen

1. Statistisches Bundesamt (Destatis), Juni 2025. Rund 129.300 Ehescheidungen im Jahr 2024
2. Immowelt Ratgeber, August 2024. Zugewinnausgleich: Was passiert nach der Scheidung mit dem Haus?
3. ImmoScout24 Wissen, Februar 2024. Teilungsversteigerung: Ablauf, Kosten & Vor- & Nachteile
4. Gesetze im Internet – § 1363 BGB (Zugewinngemeinschaft). § 1363 BGB – Zugewinngemeinschaft
5. Gesetze im Internet – § 1365 BGB (Verfügung über Vermögen im Ganzen). § 1365 BGB – Verfügung über Vermögen im Ganzen