„Wir kennen den Markt" – was steckt wirklich dahinter?

Jeder Makler in Heilbronn, Brackenheim oder Güglingen behauptet es: „Wir kennen den Markt." Klingt kompetent, kostet nichts – und ist leider oft genauso viel wert. Denn zwischen dem großspurigen Versprechen und echter, belegbarer Marktkenntnis liegen manchmal Welten. Oder zumindest ein paar Tausend Euro beim Verkaufspreis.

Warum glauben Makler, dass „Marktkenntnis" reicht um Vertrauen zu kaufen?

Weil es funktioniert – zumindest im ersten Moment. Laut einer Forsa-Umfrage unter rund 1.000 Immobilieneigentümern ist Marktkenntnis das meistgenannte Auswahlkriterium: 95 Prozent der Verkäufer nennen es als entscheidend bei der Maklerwahl. Kurz: Wer „Marktkenntnis" sagt, gewinnt den Ersttermin. Was dahinter steckt, prüft kaum jemand nach. Das Problem liegt im Kleingedruckten des Berufsbildes. Der Begriff „Immobilienmakler" ist gesetzlich nicht geschützt. Eine anerkannte Ausbildung in Immobilienbewertung ist nicht vorgeschrieben – man braucht eine Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO, eine Haftpflichtversicherung und einen Drucker für die Exposés. Fertig ist der Marktkenner. Das bedeutet konkret: Einer, der letzte Woche noch Gebrauchtwagen verkauft hat, darf sich heute als Immobilienexperte für das Zabergäu bezeichnen. Schöne neue Welt. Was echte Marktkenntnis ausmacht – nämlich das Wissen um aktuelle Entwicklungen, konkrete Angebots- und Nachfragesituationen und tatsächliche Vergleichsverkäufe – ist dagegen mühsam, zeitaufwendig und erfordert jahrelange Präsenz vor Ort. „Mit einer Online-Immobilienbewertung baut der Anbieter eine Beziehung zum Eigentümer auf", erklärt ein Referatsleiter der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein – sein Ziel sei es, „den Fuß in der Tür zu haben." Kostenlose Online-Bewertung plus Besichtigungstermin gleich „Marktkenntnis" – so läuft das Geschäftsmodell oft ab.

Was sagt die Realität im Zabergäu, in Brackenheim und Güglingen?

Jetzt wird's konkret – und damit auch etwas unbequemer für alle, die „den Markt kennen". Denn der Immobilienmarkt im Zabergäu ist nicht einfach eine kleinere Version von Heilbronn. Er ist ein eigenes Tier. In Heilbronn selbst liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser laut ImmoScout24 derzeit bei rund 4.077 €/m², während Wohnungen im Schnitt bei etwa 3.627 €/m² notieren – mit einer Preissteigerung von gut 4 Prozent zum Vorjahr. In Brackenheim hingegen sieht die Welt anders aus: Häuser kosten hier im Schnitt rund 3.409 €/m² (Stand Dezember 2025), mit Minimalpreisen ab 1.625 €/m² – eine enorme Spanne. Und in Güglingen? Da liegen die Hauspreise laut Homeday noch einmal deutlich darunter: im Schnitt um die 2.950–3.050 €/m², je nach Quartal. Laut Engel & Völkers bewegen sich Immobilien im PLZ-Bereich Güglingen sogar nur bei rund 3.114 €/m² für Wohnungen. Das ist kein Kleinkram: Wer ein Haus in Güglingen mit Heilbronner Stadtpreisen bewertet – oder umgekehrt zu günstig ansetzt, weil er die Lage nicht kennt – kostet Sie als Verkäufer schnell fünfstellige Beträge. Marktkenntnis bedeutet: zu wissen, was ein freistehendes Einfamilienhaus in der Ortsmitte von Güglingen Mitte 2025 wirklich erzielt hat – nicht, was ImmoScout als Angebotspreise listet. Das sind zwei sehr unterschiedliche Zahlen. Echte Transaktionsdaten bekommt man aus dem Grundbuch, vom Gutachterausschuss – und aus jahrelanger Erfahrung vor Ort. Nicht aus einem Nachmittag Google-Recherche. Was mir als Immozwerg im Zabergäu jeden Tag auffällt: Die Mikrolage entscheidet. Ein Haus mit Weinbergblick in Güglingen erzielt einen ganz anderen Preis als dasselbe Haus an der Durchfahrtsstraße – selbst wenn beide 140 m² haben und 1978 gebaut wurden. Wer das nicht einpreisen kann, kennt weder den Markt noch die Straße.

Fazit

„Wir kennen den Markt" ist der älteste Satz im Makler-Repertoire – gleich nach „hervorragende Infrastruktur" und „Wohnlage mit Potenzial". Er ist kein Qualitätsmerkmal, solange er nicht belegt wird. Fragen Sie Ihren Makler ruhig: Welche Häuser haben Sie zuletzt in Güglingen, Brackenheim oder dem Zabergäu tatsächlich verkauft? Zu welchem Preis? Wie lange hat es gedauert? Wenn dann betretenes Schweigen einsetzt, haben Sie Ihre Antwort. Ich bin Andrea Heinz, Immozwerg – verwurzelt im Zabergäu, mit echten Verkaufszahlen und ohne Bullshit-Bingo. Wenn Sie Ihr Haus in Güglingen, Brackenheim oder der Region Heilbronn verkaufen möchten, sprechen Sie mit jemandem, der die Straße kennt, nicht nur das Portal. Besuchen Sie mich auf immozwerg.com oder rufen Sie direkt an: 0173 8660756.

Quellen

1. ImmoScout24: Immobilienpreise Heilbronn (Kreis) 2025. Link
2. Immowelt: Immobilienpreise Brackenheim, Stand Dezember 2025. Link
3. Handelsblatt: Warum eine Online-Immobilienbewertung nur eine grobe Preiseinschätzung liefert. Link
4. Gutachten.org / Verbrauchernah: Immobilienbewertung durch Makler oder Gutachter? Link