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Käufer zahlt die Provision – stimmt das?

„Der Käufer zahlt die Provision" – diesen Satz hört man im Zabergäu und rund um Heilbronn noch immer erstaunlich oft, als wäre er in Stein gemeißelt. Dabei ist er seit dem 23. Dezember 2020 schlicht falsch – zumindest halb falsch. Seit einer Gesetzesänderung gilt bundesweit: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision. Wer das nicht weiß, verschenkt bares Geld.

Warum glauben so viele, dass allein der Käufer zahlt?

Weil es lange stimmte – und alte Gewohnheiten zäh sind wie Lehmboden im Zabergäu. Lange Zeit war es in einigen Bundesländern üblich, dass die Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie allein vom Käufer gezahlt wurde. In Hamburg, Berlin oder Hessen trug der Käufer früher die volle Courtage – ganz allein, ohne Murren, weil es „schon immer so war". Entlasten sollte das neue Gesetz vor allem Immobilienkäufer in den Bundesländern Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen, denn hier trugen die Käufer bisher noch die gesamte Maklercourtage. In Baden-Württemberg war die hälftige Teilung zwar regional schon bekannter – aber eben keine Selbstverständlichkeit, und erst recht kein geschriebenes Gesetz. Das neue Gesetz zur Provisionsaufteilung (§ 656a bis § 656d BGB) wurde vorrangig zum Schutz der Käufer von Immobilien hervorgebracht – denn lange war es üblich, dass die Maklerprovision von den Verkäufern auf die Käufer „abgewälzt" wurde. Dieses Abwälzen ist nun gesetzlich verboten. Klar, nüchtern, schwarz auf weiß. Trotzdem hält sich der Mythos – vermutlich, weil niemand aktiv fragt und manche Makler auch nicht aktiv aufklären. Wundersam, nicht wahr?

Was sagt die Realität in Heilbronn und im Zabergäu?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit: Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser soll die einseitige Belastung von Käufern beim Erwerb von Immobilien beseitigen und somit eine spürbare finanzielle Entlastung beim Immobilienkauf ermöglichen. Konkret bedeutet das für Sie als Käuferin oder Käufer eines Einfamilienhauses in Brackenheim oder einer Eigentumswohnung in Gügglingen: Käufer von Wohnimmobilien können nicht mehr verpflichtet werden, mehr als die Hälfte der Maklerprovision zu übernehmen. Was ist die ortsübliche Provision in der Region Heilbronn und im Zabergäu? Bei Immobiliengeschäften in Heilbronn wird in der Regel eine Maklerprovision von 7,14 % erhoben, was dem üblichen Satz in Baden-Württemberg entspricht. Als Käufer zahlen Sie in der Regel zwischen 2,98 % und 3,57 %, je nachdem, was im Einzelfall vereinbart wurde. Kein Cent mehr – und wer Ihnen etwas anderes erzählt, sollte seinen Maklervertrag nochmal dem Licht des BGB aussetzen. Noch eine wichtige Einschränkung: Die neue Provisionsregelung bezieht sich nur auf Verkäufe von Wohnungen und Häusern, wenn die Käufer Verbraucher sind – Gewerbeimmobilien fallen nicht unter diese Regel. Auch unbebaute Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser sind ausgenommen. Wer also ein Weinberggrundstück im Zabergäu kauft, bewegt sich in anderen Gewässern – da ist Verhandlungsgeschick weiterhin Trumpf. Und noch etwas, das viele nicht wissen: In Baden-Württemberg lässt sich die Maklerprovision grundsätzlich verhandeln – auch wenn das viele gar nicht wissen oder sich nicht trauen, danach zu fragen. Es gibt nämlich keine gesetzlich festgelegte Höhe für die Provision. Das Gesetz regelt die Verteilung – nicht die Höhe. Die gesetzliche Obergrenze besagt, dass nicht mehr Provision als ortsüblich berechnet werden darf; unterhalb dieser Grenze darf die Provision frei verhandelt werden.

Fazit

„Der Käufer zahlt die Provision" ist ein Halbmythos aus der Vor-2020-Ära, der sich im Zabergäu hartnäckiger hält als Nebel im Herbst. Die Wahrheit ist: Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung – ob in Gügglingen, Brackenheim, Zaberfeld oder Heilbronn – teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Ende 2020 gesetzlich zu gleichen Teilen. Als Immozwerg kläre ich Sie gerne auf – ohne Bullshit, ohne versteckte Kosten, dafür mit echtem Lokalwissen aus dem Zabergäu. Rufen Sie mich an: 0173 8660756 oder besuchen Sie immozwerg.com.

Quellen

1. ImmoScout24: Maklerprovision 2026 – Höhe, Berechnung & wer zahlt. immobilienscout24.de
2. Bundesnotarkammer: Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. bnotk.de
3. biallo.de: Maklerprovision – Höhe pro Bundesland. biallo.de
4. ftd.de: Wie hoch ist die Maklerprovision in Baden-Württemberg? (2025). ftd.de