GModG: Was Eigentümer im Zabergäu jetzt beachten müssen

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft und löst das bisherige GEG ab – mit deutlich mehr Freiheit bei der Heizungswahl. Für Eigentümer in Güglingen, Brackenheim und dem gesamten Zabergäu bedeutet das: keine starre 65-Prozent-Pflicht mehr, aber weiterhin klare Regeln und eine laufende kommunale Wärmeplanung, die Sie im Blick behalten sollten.

Was hat sich mit dem GModG konkret geändert?

Das war eine der spannendsten Fragen meiner Kunden in den letzten Monaten: Gilt das alte Heizungsgesetz noch? Die Antwort lautet: Nein – zumindest nicht mehr in der bekannten Form. Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen, es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226) verkündet und ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Das Gesetz löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und verfolgt das Ziel, Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und Technologieoffenheit besser miteinander zu verbinden. Die wichtigste Neuerung für Eigentümer in Güglingen und Brackenheim: Eine der größten Änderungen ist die Abschaffung der bisherigen 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien – Eigentümerinnen und Eigentümer können künftig wieder grundsätzlich frei zwischen verschiedenen Heizsystemen wählen. Stattdessen setzt das Gesetz auf eine sogenannte Bio-Treppe: Neben dem Wegfall der 65-%-EE-Pflicht für neue Heizungen wurden bestimmte Betriebsverbote für Öl- und Gaskessel aufgehoben sowie neue Regelungen zum Austausch und Neubau von Heizungsanlagen, einschließlich der „Bio-Treppe" für fossile Heizungen, eingeführt. Wichtig zu wissen: Das GModG benennt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) um und reformiert es umfassend – das GEG wird also nicht abgeschafft, sondern läuft unter neuem Namen weiter. Viele Pflichten, die Sie als Eigentümer kennen, bleiben also bestehen.

Was gilt weiterhin – was bleibt für Bestandsgebäude im Zabergäu?

Auch nach dem GModG gilt: Wer eine funktionierende Heizung hat, muss diese nicht sofort rausreißen. Alte Heizungen genießen Bestandsschutz – kein sofortiger Zwangsaustausch, solange sie funktionieren und die 30-Jahres-Grenze nicht überschritten ist. Was sich nicht geändert hat: Die Dämmpflichten bei Hauskauf oder Erbe – etwa für die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen – bleiben inhaltlich bestehen. Das ist besonders für Käufer und Erben älterer Häuser im Zabergäu relevant, die mir das in Beratungsgesprächen immer wieder als blinden Fleck nennen. Wer eine neue Heizung einbaut, sollte außerdem wissen: Seit Anfang 2025 gilt die Pflicht, ungedämmte oder unzureichend gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen nachträglich zu isolieren – betroffen sind vor allem Leitungen in unbeheizten Räumen wie Kellern oder Dachböden. Das betrifft viele ältere Gebäude in Güglingen, Brackenheim und den umliegenden Gemeinden. Und für Vermieter kommt ab 2028 eine weitere Änderung: Ab 2028 teilen sich Vermieter und Mieter CO₂-Kosten und Gas-Netzentgelte, wenn eine neue fossile Heizung eingebaut wird.

Wie läuft die kommunale Wärmeplanung im Zabergäu und in Heilbronn?

Was viele Eigentümer nicht wissen: Die Gemeinden im Zabergäu sind mitten in der kommunalen Wärmeplanung. Die kommunale Wärmeplanung in Cleebronn, Güglingen, Pfaffenhofen und Zaberfeld geht in die nächste Runde – Vertreter der beauftragten Energieberatung stellten den Gemeinderäten vor, welche Bedarfe und Potenziale es gibt und wie die nächsten Schritte aussehen. Das ist für Sie als Eigentümer relevant, denn je nachdem, ob Ihre Gemeinde ein Wärmenetz plant oder Wasserstoffgebiete ausweist, können sich die Anforderungen an Ihre Heizung früher ändern. In Heilbronn – als zentralem Oberzentrum des Landkreises – ist der kommunale Wärmeplan bereits weiter: Heilbronn plant eine klimaneutrale Wärmeversorgung bis 2040, und der Wärmeplan umfasst Potenzial- und Effizienzanalysen zur Nutzung von Abwärme und erneuerbarer Energie. Mein Rat: Informieren Sie sich aktiv bei Ihrer Gemeindeverwaltung, welche Gebiete für Wärmenetze vorgesehen sind – das beeinflusst Ihre Entscheidung beim Heizungstausch erheblich.

Förderung: Was gibt es beim Heizungstausch in Güglingen und Brackenheim?

Die gute Nachricht: Die Förderung bleibt attraktiv. Die Heizungsförderung (KfW 458) setzt sich ab dem 21. Juli 2026 aus einer Grundförderung sowie verschiedenen Bonusförderungen zusammen – die Grundförderung von 30 Prozent gilt sowohl für selbstnutzende Eigentümer als auch für Vermieter. Die Förderung wird insbesondere für den Austausch einer bestehenden Heizung gegen eine Wärmepumpe gewährt – dies ist zwar nach dem neuen GModG nicht mehr gesetzlich gefordert, bleibt aber weiterhin Grundlage für die Gewährung einer Förderung. Hinsichtlich der bestehenden Förderungen für Wärmepumpen gibt das aktuelle Eckpunktepapier zur Heizungsreform Entwarnung: Die attraktive Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) soll bis mindestens 2029 sichergestellt bleiben. Den KfW-Antrag müssen Sie vor Beginn der Arbeiten stellen – ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag darf vorher nur mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage geschlossen werden. Das ist ein häufiger Fehler, den ich leider immer wieder bei Eigentümern im Zabergäu beobachte: erst beauftragen, dann Antrag stellen – das kostet bares Geld. | Förderbestandteil | Höhe | |---|---| | Grundförderung (KfW 458) | 30 % | | Effizienzbonus (Erdwärmepumpe/natürl. Kältemittel) | +5 % | | Einkommensbonus (einkommensschwache Haushalte) | variabel | | Maximale Förderung gesamt | bis zu 70 % | | Maximal förderfähige Kosten (1. Wohneinheit) | 30.000 € |

Fazit

Das GModG bringt spürbar mehr Luft für Eigentümer in Güglingen, Brackenheim und dem Zabergäu: keine starre 65-Prozent-Pflicht mehr, mehr Technologieoffenheit, aber gleichzeitig weiterhin Dämmpflichten, Leitungsisolierpflichten und eine laufende kommunale Wärmeplanung, die Ihre Entscheidungen beeinflussen kann. Wer jetzt eine Immobilie kauft, verkauft oder saniert, sollte den aktuellen Heizungszustand und die Förderoptionen genau unter die Lupe nehmen. Als Ihre Immobilienmaklerin im Zabergäu begleite ich Sie dabei gerne – sprechen Sie mich an unter 0173 8660756 oder besuchen Sie immozwerg.com.

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Muss ich meine alte Gasheizung in Güglingen jetzt sofort austauschen?

Nein. Eine generelle Austauschpflicht für funktionierende Bestandsheizungen gibt es auch nach dem GModG nicht. Solange Ihre Heizung funktioniert und nicht älter als 30 Jahre ist (Ausnahme: Ölkonstantkessel), dürfen Sie sie weiter betreiben. Handlungsbedarf entsteht erst, wenn Sie aktiv eine neue Heizung einbauen oder die 30-Jahres-Grenze überschritten wird.

Was ist die „Bio-Treppe" im neuen GModG?

Die Bio-Treppe ist das neue Herzstück des GModG: Statt einer starren 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien sollen Gasversorger künftig steigende Anteile an Biomethan oder Wasserstoff beimischen. So können auch moderne Gasheizungen schrittweise klimafreundlicher werden – ohne dass Eigentümer sofort umrüsten müssen.

Welche Auswirkung hat das GModG auf den Immobilienwert im Zabergäu?

Die Heizung ist ein zunehmend wichtiger Faktor bei der Immobilienbewertung. Häuser mit moderner, erneuerbarer Heizung (z. B. Wärmepumpe) erzielen im Zabergäu bessere Verkaufspreise und lassen sich leichter finanzieren, da Banken energetische Standards immer stärker bewerten. Wer verkaufen möchte, sollte den Energieausweis und den Heizungszustand vorab prüfen lassen.

Quellen

  1. Deutsches Ingenieurblatt, Juli 2026. Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft
  2. Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen / GEG-Infoportal, Mai 2026. Gebäudemodernisierungsgesetz: Inhalt und Verfahren
  3. KfW, 2026. Aktuelle Informationen zur Heizungsförderung (KfW 458)
  4. Immowelt, Januar 2026. Heizungsgesetz: Was heißt das für Eigentümer?