GModG: Was Eigentümer im Zabergäu jetzt wissen müssen

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das umstrittene Heizungsgesetz des GEG 2024 abgelöst – und bringt für Eigentümer in Güglingen, Brackenheim und dem gesamten Zabergäu sowohl Erleichterungen als auch neue Pflichten. Die viel diskutierte 65-Prozent-Erneuerbare-Energie-Pflicht beim Heizungstausch entfällt, doch wer kauft oder verkauft, muss die weiterhin geltenden Nachrüst- und Dokumentationspflichten kennen. Ich erkläre Ihnen als Ihre Maklerin vor Ort, was das konkret für Sie bedeutet.

Was ist das GModG – und was ändert sich im Zabergäu?

Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, das am 1. November 2026 in Kraft tritt. Das GModG ist der Nachfolger des umstrittenen GEG 2024: Es schafft die Pflicht zur 65-Prozent-Erneuerbare-Energie-Quote beim Heizungstausch ab und setzt stattdessen auf eine schrittweise CO₂-Reduzierung über die sogenannte Bio-Treppe. Das klingt kompliziert – ist es aber nicht. Für Eigentümer von Einfamilienhäusern in Güglingen, Brackenheim, Pfaffenhofen oder Zaberfeld bedeutet das zunächst: Gas- und Ölheizungen können weiterhin eingebaut werden. Laufende Heizungsanlagen dürfen unverändert weiterbetrieben und repariert werden. Die Erleichterung ist real – aber sie ist nicht die ganze Geschichte. Denn an die Stelle detaillierter Einzelvorgaben treten größere Entscheidungsfreiheit beim Heizungstausch sowie eine stärkere Ausrichtung an den Klimaschutzzielen, gleichzeitig entstehen jedoch neue Pflichten, insbesondere durch die Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie.

Was bedeutet die Bio-Treppe für Hausbesitzer in Heilbronn und Umgebung?

Die Bio-Treppe ist das Kernelement des neuen Gesetzes – und sie betrifft alle, die künftig eine fossile Heizung einbauen. Wer ab November 2026 eine neue fossile Heizung einbaut, muss ab 2029 schrittweise steigende Anteile CO₂-neutraler Brennstoffe einsetzen – von 10 Prozent im Jahr 2029 bis zu 60 Prozent ab 2040. Die Bio-Treppe sorgt dafür, dass fossile Heizungen langfristig teurer werden – das ist politisch gewollt und durch den steigenden CO₂-Preis zusätzlich abgesichert. Wer heute im Zabergäu ein Haus mit Gasheizung kauft oder verkauft, sollte diese Kostenkurve kennen und in die Kaufpreisüberlegung einbeziehen. Ich spreche das bei jeder Besichtigung offen an – denn wer das heute ignoriert, wacht morgen mit einer teuren Überraschung auf. Seit 2024 ist es zudem Pflicht, vor dem Einbau einer neuen Gasheizung ein Beratungsgespräch mit einem qualifizierten Energieberater zu führen – weil Gasheizungen auf lange Sicht durch steigende CO₂-Preise immer teurer werden und Eigentümer die wirtschaftlichen Folgen besser einschätzen sollen.

Worauf müssen Käufer und Verkäufer in Brackenheim und Güglingen achten?

Hier liegt aus meiner Maklerperspektive der entscheidende Punkt: Der Eigentümerwechsel verändert die Rechtslage – und das wird nach wie vor unterschätzt. Mit dem Eigentumsübergang gehen alle gesetzlichen Verpflichtungen auf den Käufer über: Wer eine Immobilie erwirbt, übernimmt automatisch die Verantwortung für die Einhaltung der Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz. Konkret bedeutet das für Käufer im Zabergäu: Die Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel bleiben bestehen. Wer ein selbst genutztes Wohnhaus mit bis zu zwei Wohnungen kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss weiterhin binnen zwei Jahren die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen isolieren. Weggefallen ist allein die früher damit verbundene Pflicht, alte Konstanttemperatur-Kessel innerhalb der Zwei-Jahres-Frist auszutauschen. Das ist eine echte Erleichterung – aber die Dämmarbeiten bleiben verpflichtend, und die Frist läuft ab dem Tag der Eigentumsumschreibung. In typischen Bestandsgebäuden in Brackenheim oder Güglingen, Baujahr 1970 bis 1990, ist das oft eine relevante Investition von mehreren Tausend Euro. Für Verkäufer gilt: Mit der zweiten Stufe des GModG kommt ein neuer Energieausweis, und damit erweitern sich die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen – angegeben werden sollen unter anderem die Art des Energieausweises, das Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und der wesentliche Energieträger der Heizung. Bei fehlendem oder fehlerhaftem Ausweis drohen Bußgelder – gestaffelt bis zu 10.000 Euro je nach Schwere des Verstoßes.

Was gilt beim Energieausweis ab 2027?

Ein Thema, das mir bei aktuellen Verkaufsgesprächen im Zabergäu häufig begegnet: die neue Energieausweis-Skala. Hier kann ich entwarnen. Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala von A+ bis H erhalten. Die vieldiskutierte Umstellung auf eine europaweit einheitliche A-bis-G-Skala wurde für Wohngebäude auf eine spätere Novelle verschoben. Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ende ihrer regulären Gültigkeit von zehn Jahren wirksam. Wer heute einen Ausweis besitzt, muss ihn nicht umtauschen – erst wenn ein neuer Ausweis fällig wird (durch Ablauf, Verkauf oder Vermietung), erhält man automatisch den neuen. Gut zu wissen für alle, die 2026 oder 2027 im Zabergäu verkaufen wollen: Künftig dürfen Sie für jedes Wohngebäude frei zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Das vereinfacht den Prozess und spart in vielen Fällen Kosten.

Fazit

Das GModG bringt echte Erleichterungen für Eigentümer im Zabergäu: keine Wärmepumpen-Pflicht, kein erzwungener Heizungstausch bei laufenden Anlagen, weniger Bürokratie. Doch wer kauft oder verkauft, kommt um die Detailkenntnis nicht herum – Nachrüstfristen, Energieausweispflichten und die langfristige Kostenkurve fossiler Heizungen spielen bei jedem Immobiliengeschäft in Güglingen, Brackenheim und dem gesamten Zabergäu eine Rolle. Als Ihre Maklerin vor Ort begleite ich Sie durch diesen Dschungel – ehrlich, klar und ohne Behördendeutsch. Rufen Sie mich einfach an: Andrea Heinz, Immozwerg – 0173 8660756, oder besuchen Sie mich auf immozwerg.com.

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Muss ich meine funktionierende Gas- oder Ölheizung im Zabergäu jetzt austauschen?

Nein. Nach dem GModG dürfen laufende Heizungsanlagen unverändert weiterbetrieben und repariert werden. Eine sofortige Austauschpflicht für funktionierende Bestandsheizungen gibt es nicht. Erst ab 2029 greift die Bio-Treppe mit steigenden Beimischungsanteilen klimaneutraler Brennstoffe für neu eingebaute fossile Heizungen.

Was muss ich nach dem Kauf eines Hauses in Brackenheim oder Güglingen innerhalb von zwei Jahren erledigen?

Nach einem Eigentümerwechsel bleiben die Nachrüstpflichten bestehen: Die oberste Geschossdecke oder das Dach muss gedämmt und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (z. B. Keller) müssen isoliert werden. Die Frist beträgt zwei Jahre ab Eigentumsübergang. Die frühere Pflicht zum Tausch alter Konstanttemperatur-Kessel ist mit dem GModG entfallen.

Brauche ich für den Immobilienverkauf im Zabergäu einen neuen Energieausweis nach der neuen Skala?

Nein, nicht sofort. Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala A+ bis H erhalten. Ein gültiger Energieausweis behält seine Gültigkeit für zehn Jahre. Erst wenn Sie ohnehin einen neuen Ausweis benötigen – etwa weil der alte abgelaufen ist oder ein Verkauf ansteht –, wird ein aktueller Ausweis nach den dann geltenden Regeln ausgestellt. Wichtig: Pflichtangaben aus dem Energieausweis müssen bereits in der Immobilienanzeige erscheinen.

Quellen

  1. Grant Thornton, Juli 2026: Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen: Die wichtigsten Änderungen im neuen GModG
  2. Baukostenplan, Juli 2026: GModG 2026: Das neue Heizungsgesetz – Was Eigentümer jetzt wissen müssen
  3. NewEnergyMetrics, Juli 2026: GModG 2026: Was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ändert
  4. Energiepassbremen.de, Juli 2026: GModG 2026 beschlossen: Energieausweis-Änderungen