Provision zahlt der Käufer – stimmt das wirklich?

Jahrelang war es in Baden-Württemberg gute Sitte: Der Käufer schluckte die komplette Maklerprovision, lächelte tapfer und bezahlte. Seit Dezember 2020 ist das gesetzlich nicht mehr erlaubt – zumindest beim Kauf von Wohnimmobilien und Einfamilienhäusern. Der Mythos hält sich trotzdem hartnäckig wie Schimmel in einem Altbaukeller. Höchste Zeit, ihn zu lüften – auch für Käufer und Verkäufer in Güglingen, Brackenheim und dem gesamten Zabergäu.

Warum glauben so viele, dass allein der Käufer die Provision zahlt?

Weil es lange stimmte. Bis Ende 2020 übernahm häufig der Käufer die gesamte Maklerprovision. Das war in Baden-Württemberg Usus, niemand hat groß widersprochen – der Markt lief, die Preise stiegen, und wer ein Haus wollte, zahlte eben alles: Kaufpreis, Notar, Grunderwerbsteuer und obendrauf noch die volle Provision. Dass dahinter kein Naturgesetz, sondern schlicht eine bequeme Praxis steckte, die vor allem Verkäufern und Maklern gefiel, wurde selten laut gesagt. In den Gegenden, in denen an sich eine Teilung der Maklerprovision üblich war, erhielt der Verkäufer häufig deutliche Zugeständnisse oder musste gar keine Maklerprovision zahlen – dem Käufer blieb dann nichts anderes übrig, als die volle Provision allein zu tragen. Schön für alle – außer für den Käufer natürlich. Aber der hat ja eh schon ein Haus.

Was sagt die Realität in Heilbronn und im Zabergäu?

Die Realität hat seit Ende 2020 einen neuen Nachnamen: Gesetz. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" regelt seit 2021, dass Verkäufer bei der Veräußerung einer Wohnimmobilie die Maklerprovision entweder alleine tragen oder höchstens anteilig zu 50 % den Käufer bezahlen lassen dürfen. Konkret bedeutet das: Wer einen Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen (§§ 656a bis 656d BGB). Für den Raum Heilbronn, Güglingen und Brackenheim gilt dabei: Bei Immobiliengeschäften in Heilbronn wird in der Regel eine Maklerprovision von 7,14 % erhoben, was dem üblichen Satz in Baden-Württemberg entspricht. Seit Ende 2020 ist es bei Wohnimmobilien so geregelt, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten hälftig teilen – das heißt, Sie als Käufer zahlen in der Regel zwischen 2,98 % und 3,57 %, je nachdem, was im Einzelfall vereinbart wurde. Klingt fair? Ist es auch. Aber es gibt einen Haken, den manche Verkäufer im Zabergäu noch nicht vollständig verinnerlicht haben: Die Höhe der vom Käufer zu tragenden Provision ist auf die Höhe der vom Verkäufer zu bezahlenden Provision beschränkt. Wer also als Verkäufer versucht, seinen eigenen Anteil auf null zu drücken, dreht damit automatisch auch die Käuferprovision auf null. Das Gesetz hat Humor. Noch ein kleines Schmankerl für alle, die das Kleingedruckte lieben: Die Maklercourtage muss grundsätzlich auf Käufer und Verkäufer gleich verteilt werden – und der Maklervertrag muss schriftlich geschlossen werden. Mündliche Absprachen auf dem Feldweg zwischen Güglingen und Brackenheim zählen hier leider nicht.

Fazit

„Der Käufer zahlt die Provision" ist ein Satz, der zum Immobilien-Bullshit-Bingo gehört wie „Top-Lage" und „mit viel Liebe renoviert". Die Wahrheit ist: Deutschlandweit gilt, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen müssen, wenn es um den Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses geht. Das ist seit über vier Jahren Gesetz – und trotzdem hält sich der alte Mythos wie ein hartnäckiges Gerücht beim Metzger. Wenn Sie im Zabergäu, in Güglingen oder Brackenheim eine Immobilie kaufen oder verkaufen und wissen möchten, was wirklich gilt und was nur Hörensagen ist: Ich bin Andrea Heinz, Ihre Immozwerg-Maklerin vor Ort, und erkläre Ihnen das gerne ohne Bullshit. Erreichbar unter 0173 8660756 oder auf immozwerg.com.

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Muss ich als Käufer in Güglingen oder Brackenheim überhaupt Provision zahlen?

Nicht zwingend und nicht allein. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit: Wer als Verkäufer einen Makler für eine Wohnimmobilie oder ein Einfamilienhaus beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. Als Käufer zahlen Sie also höchstens die gleiche Summe wie der Verkäufer – in der Regel 3,57 % des Kaufpreises in Baden-Württemberg. Mehr darf der Makler vom Käufer schlicht nicht verlangen.

Was passiert, wenn der Verkäufer keine Provision zahlen will?

Dann darf auch der Käufer keine zahlen – so einfach ist das. Das Gesetz ist da eindeutig: Die Käuferprovision ist gedeckelt auf die Höhe dessen, was der Verkäufer tatsächlich bezahlt. Wer als Verkäufer auf Null verhandelt, hat damit automatisch auch die Käuferprovision auf Null gesetzt. Ein seltenes Beispiel dafür, dass gesetzliche Regelungen gelegentlich Sinn ergeben.

Gilt die hälftige Provisionsteilung auch für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte im Raum Heilbronn?

Nein. Die gesetzliche Pflicht zur hälftigen Teilung gilt ausschließlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, sofern der Käufer als Verbraucher auftritt. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder Grundstücken gelten die alten Spielregeln – und da kann es im Einzelfall noch immer vorkommen, dass der Käufer die volle Provision schultern soll. Augen auf beim Objekttyp also.

Quellen

  1. Immobilienscout24: Maklerprovision 2026 – Höhe, Berechnung & wer zahlt. immobilienscout24.de
  2. ftd.de: Wie hoch ist die Maklerprovision in Baden-Württemberg? (2025). ftd.de
  3. Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet: §§ 656a–656d BGB – Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten. gesetze-im-internet.de
  4. Verbraucherzentrale: Maklerkosten beim Immobilienkauf – was Käufer wissen müssen. verbraucherzentrale.de