Ortskern Nordheim: Was die Sanierung für Eigentümer bedeutet

Nordheim saniert seinen Ortskern – und das ist für Eigentümer im Sanierungsgebiet „Ortskern IV" weit mehr als eine Baustelle vor der Haustür. Wer jetzt die richtigen Schritte geht, profitiert von Förderzuschüssen, erhöhten Steuerabschreibungen und einer nachweisbaren Aufwertung seiner Immobilie. Ich erkläre Ihnen als Andrea Heinz, Maklerin im Zabergäu, was das konkret bedeutet – für Selbstnutzer ebenso wie für Kapitalanleger in Nordheim.

Was steckt hinter dem Sanierungsgebiet „Ortskern IV" in Nordheim?

Nordheim hat eine bemerkenswert lange Sanierungsgeschichte: Das Sanierungsgebiet „Ortskern IV" ist bereits das vierte seiner Art in Nordheim und knüpft damit an eine erfolgreiche Sanierungsgeschichte an, die 1990 mit dem ersten Sanierungsgebiet „Ortskern I" begann. Mit dem Beschluss des Gemeinderats wurde dieses neue Kapitel jetzt offiziell aufgeschlagen: Mit dem Beschluss des Gemeinderats vom 24. Oktober 2025 und der nachfolgenden öffentlichen Bekanntmachung wurde das vierte Sanierungsgebiet in Nordheim mit dem Namen „Ortskern IV" förmlich festgelegt. Damit schließt die Gemeinde Nordheim an ihre erfolgreiche Sanierungsgeschichte an, die mit dem ersten Sanierungsgebiet „Ortskern I" im Jahr 1990 ihren Anfang nahm.

Das Gebiet „Ortskern IV" erstreckt sich über einen bedeutenden Teil des Nordheimer Ortskerns und umfasst unter anderem die Kirch-, Kelter-, Tal- und Schwaigerner Straße. Im Fokus der Sanierung stehen sowohl private Baumaßnahmen als auch die Neugestaltung öffentlicher Flächen wie Straßen, Wege und Plätze, die mit der Unterstützung des Landes umgesetzt werden sollen. Dieses Projekt zielt darauf ab, insbesondere den nordwestlichen Ortskern weiterzuentwickeln. Das Interesse der Nordheimer ist groß: Am 12. November 2025 fand im Sitzungssaal des alten Bauhofs in Nordheim eine außerordentlich gut besuchte Informationsveranstaltung statt. Rund 80 interessierte Bürgerinnen und Bürger nutzten die Gelegenheit, sich umfassend über die attraktiven Fördermöglichkeiten zu informieren, die mit dem neuen Sanierungsgebiet „Ortskern IV" einhergehen.

Welche Förderungen stehen Eigentümern in Nordheim zu?

Das ist die Frage, die mir Eigentümer aus dem Zabergäu aktuell am häufigsten stellen – und die Antwort ist erfreulich. Wurde eine Stadt oder Gemeinde in das Förderprogramm aufgenommen, so können Eigentümerinnen und Eigentümer bzw. Investorinnen und Investoren, die ein förderfähiges Vorhaben durchführen wollen, bei der Stadt oder Gemeinde eine Förderung beantragen. Konkret bedeutet das für Nordheim: Die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH (KE) berät die Gemeinde als erfahrener Sanierungsträger bei diesem Projekt. Frau Kühnert und Frau Härtlein von der KE erläuterten die Rahmenbedingungen des Sanierungsgebiets und stellten die flexiblen finanziellen Unterstützungsmöglichkeiten vor, von denen sowohl private Immobilieneigentümer profitieren können.

Besonders attraktiv: die steuerliche Seite. Eigentümerinnen und Eigentümer in einem solchen Gebiet können von attraktiven Förderprogrammen, steuerlichen Vorteilen und einer langfristigen Wertsteigerung ihrer Immobilie profitieren. Im Steuerrecht schlägt sich das über die sogenannte erhöhte AfA nieder: Die Abschreibung von Gebäuden im Sanierungsgebiet ist höher. Die AfA für Gebäude erfolgt über einen Zeitraum von 12 Jahren. Sie ist in § 7h EStG geregelt. In den ersten acht Jahren werden 9 % der Herstellungskosten und in den darauf folgenden vier Jahren 7 % abgesetzt – insgesamt somit 100 %. Für Selbstnutzer greift ergänzend § 10f EStG: Der Steuerpflichtige kann seine Aufwendungen im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen. Wichtig: Voraussetzung für die Förderung ist, dass sich der Eigentümer gegenüber der Gemeinde vertraglich verpflichtet, bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, und diese noch nicht begonnen sind. Wer also bereits loslegt, ohne vorher mit der Gemeinde Nordheim gesprochen zu haben, verliert seinen Anspruch.

Was bedeutet die Sanierung für den Immobilienwert in Nordheim?

Zum aktuellen Bodenrichtwert in Nordheim liegen mir belastbare Zahlen vor: Der aktuelle Bodenrichtwert in Nordheim beträgt 92 €/m² im Jahr 2025. Gegenüber dem Vorjahr ist damit ein Anstieg von 4,6 % zu verzeichnen. Die letzte Bodenrichtwertermittlung wurde am 25. Juni 2025 für den Stichtag 01. Januar 2025 veröffentlicht. Dieser Wert gilt für Grundstücke – Bestandsimmobilien werden darüber hinaus durch Lage, Zustand und Nutzung bewertet und liegen häufig deutlich höher, wie Angebotspreise auf Plattformen wie Immowelt für die Region zeigen.

Sanierungsgebiete wirken sich erfahrungsgemäß positiv auf die Immobilienwerte aus. Ein Sanierungsgebiet bietet für Eigentümer und Kommunen gleichermaßen Chancen: Während die öffentliche Hand die städtebauliche Entwicklung gezielt steuert, profitieren Eigentümer von steuerlichen Vorteilen und Wertsteigerungen. Das heißt aber auch: Wer sein Haus in Nordheim im Sanierungsgebiet verkaufen möchte, nachdem die Maßnahmen abgeschlossen sind, muss einen sogenannten Ausgleichsbetrag an die Gemeinde entrichten. Von den Eigentümern sind sogenannte Ausgleichsbeträge zu zahlen, wenn sich aufgrund von Sanierungsmaßnahmen Wertsteigerungen für ihr Grundstück ergeben. Das ist kein Schreckgespenst, sondern ein kalkulierbarer Faktor – wenn man ihn kennt und rechtzeitig einplant.

Worauf müssen Eigentümer in Nordheim jetzt konkret achten?

Mein dringlichster Rat: Nehmen Sie jetzt Kontakt mit der Gemeindeverwaltung Nordheim auf, bevor Sie irgendetwas am Gebäude verändern. Ohne schriftliche Vereinbarung mit der Gemeinde gibt es keine Steuervorteile, keine Zuschüsse – und möglicherweise Ärger bei einem späteren Verkauf. In einem Sanierungsgebiet gelten besondere Genehmigungspflichten und Auflagen, die sicherstellen sollen, dass die städtebaulichen Ziele der Gemeinde erreicht werden. Außerdem sollten Sie das Thema Ausgleichsbetrag nicht verdrängen: Eine Aufteilung des Sanierungsgebiets „Ortskern IV" in 11 verschiedene Wertzonen (Quartiere) mit jeweils unterschiedlichen Anfangs- und Endwerten wurde bereits vorgestellt. Je nach Zone kann der Ausgleichsbetrag sehr unterschiedlich ausfallen. Holen Sie sich diese Information frühzeitig – am besten vor einer Kaufentscheidung oder vor dem Start einer Modernisierung.

Fazit

Nordheim zeigt, wie Ortskernentwicklung gelingen kann: Mit dem vierten Sanierungsgebiet in Folge setzt die Gemeinde ein klares Signal für Qualität und Investitionsbereitschaft im Zabergäu. Für Eigentümer bedeutet das: jetzt ist der richtige Moment, um Fördermöglichkeiten zu prüfen, steuerliche Vorteile zu sichern und die eigene Immobilie fit für die nächsten Jahrzehnte zu machen. Wer dabei auch an Verkauf oder Kauf denkt, sollte die sanierungsbedingten Wertveränderungen sauber in die Kalkulation einbeziehen. Ich helfe Ihnen dabei gerne: als Maklerin direkt vor Ort im Zabergäu kenne ich die lokalen Besonderheiten in Nordheim, Güglingen und dem gesamten Landkreis Heilbronn. Rufen Sie mich an – kostenlos und unverbindlich: 0173 8660756. Oder besuchen Sie mich auf immozwerg.com.

Quellen

1. bodenrichtwerte-deutschland.de, veröffentlicht 25.06.2025 (Stichtag 01.01.2025). Bodenrichtwert Nordheim 2025 – bodenrichtwerte-deutschland.de
2. Gemeinde Nordheim (offizielle Website), Stand Oktober/November 2025. Sanierung „Ortskern IV" Nordheim – nordheim.de
3. Förderdatenbank des Bundes / Land Baden-Württemberg: Städtebauliche Erneuerungs- und Entwicklungsmaßnahmen (StBauFR).