GModG: Was Käufer im Zabergäu nachrüsten müssen

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – und wer heute ein Haus in Güglingen, Brackenheim oder dem Zabergäu kauft, muss konkrete Nachrüstpflichten kennen. Die gute Nachricht: Es sind weniger Pflichten als viele befürchten. Die schlechte: Wer sie ignoriert, riskiert Bußgelder bis zu 50.000 Euro.

Was ist das GModG – und was gilt seit Juli 2026 im Heilbronner Raum?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde umfassend geändert und wird künftig als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) weitergeführt. Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz am 10. Juli 2026 verabschiedet – die finalen Änderungen stehen damit fest. Ziel ist es, die bisherigen Vorgaben zur Heizungsmodernisierung technologieoffener, einfacher und flexibler zu gestalten. Für Käufer von Bestandsimmobilien in Güglingen, Brackenheim und dem gesamten Zabergäu bedeutet das: Das Gesetz ist kein Papiertiger. Wer ein älteres Haus kauft, trägt ab sofort die gesetzliche Verantwortung für die Einhaltung der Nachrüstpflichten – und zwar innerhalb einer klaren Frist.

Worauf müssen Käufer in Güglingen und Brackenheim konkret achten?

Wer ein selbst genutztes Wohnhaus mit bis zu zwei Wohnungen kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss weiterhin binnen zwei Jahren die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen isolieren. Das klingt überschaubar – und das ist es im Vergleich zu dem, was viele Käufer befürchten. Diese Nachrüstpflichten bleiben mit dem GModG inhaltlich erhalten; sie stehen im neu geordneten Gesetzestext lediglich an anderer Stelle. Weggefallen ist allein die früher damit verbundene Pflicht, alte Konstanttemperatur-Kessel innerhalb der Zwei-Jahres-Frist auszutauschen.

Konkret für die Praxis im Zabergäu: Bei vielen älteren Häusern in Güglingen oder Brackenheim – Baujahr 1970er bis 1990er – liegt die Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden noch ungedämmt. Das ist die häufigste Baustelle. Die Pflicht zur Dämmung der Heizungs- und Warmwasserleitungen gehört zu den sogenannten Nachrüstpflichten, die auch ohne geplante Sanierung gelten können. Wenn Heiz- oder Warmwasserleitungen durch unbeheizte Räume führen und frei zugänglich sind, müssen sie gedämmt sein.

Was ist mit der alten Gasheizung im Keller?

Gute Nachrichten für alle, die in Brackenheim oder Güglingen ein Haus mit älterer Gasheizung kaufen: Ein neuer Sanierungszwang für Wohngebäude ist nicht eingeführt worden. Die Kesselaustauschpflicht entfällt – §72 GEG ist gestrichen. Hausbesitzer erhalten mit dem GModG mehr Planungsfreiheit. Sie können eine alte Heizung so lange betreiben, bis sie irreparabel ist, und müssen beim Heizungstausch nicht zwingend auf eine Wärmepumpe setzen.

Wer sich jedoch für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss die sogenannte Bio-Treppe einplanen: Neu eingeführt wurde eine stufenweise Beimischungspflicht für klimafreundliche Brennstoffe (Bio-Treppe: 10 % ab 2029 bis 60 % ab 2040) für neue Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen. Für Heizungen, die vor dem 30. Juli 2026 eingebaut wurden, gilt keinerlei Quote. Der Stichtag 29.07.2026 ist eine harte Grenze.

Was droht bei Verstößen – und wer kontrolliert das?

Hauskäufer müssen den Eigentumsübergang weiterhin unverzüglich dem zuständigen Bezirksschornsteinfeger mitteilen. Dieser prüft im Rahmen der Feuerstättenschau auch die Einhaltung der neuen Nachrüstverpflichtungen des GModG. Nach dem Schornsteinfeger-Handwerksgesetz kann ein Verstoß mit einer Geldbuße von bis zu 5.000 EUR geahndet werden. Bei schwereren Verstößen gegen Sanierungspflichten sind die Konsequenzen noch ernster: Bei Nichterfüllung drohen Geldbußen von bis zu 50.000 Euro. Doch es geht nicht nur ums Bußgeld: Bei einem späteren Verkauf des Hauses wird der nächste Käufer (oder dessen Bank) den energetischen Zustand prüfen. Nicht erfüllte Nachrüstpflichten können den Immobilienwert erheblich mindern.

Mein Praxistipp als Immozwerg im Zabergäu

Das GModG bedeutet nicht, dass Sie Ihr Gebäude automatisch umfassend sanieren müssen – häufig entstehen energetische Anforderungen erst dann, wenn ohnehin modernisiert wird. Was ich bei meinen Besichtigungen in Güglingen und Brackenheim immer wieder empfehle: Lassen Sie vor dem Notartermin einen qualifizierten Energieberater über das Haus schauen. Ein einstündiger Check deckt auf, ob die Geschossdecke gedämmt ist, wie die Rohre im Keller liegen und was das Zwei-Jahres-Fenster für Sie kostet. Das ist kein Luxus – das ist Pflichtprogramm. Fristen kann man einplanen. Wer die Zeitstufen kennt, kann Investitionen in die richtige Reihenfolge bringen, statt zweimal zu zahlen. Förderung gibt es übrigens auch: Für Dämmmaßnahmen gibt es 15 % BAFA-Zuschuss, für den Heizungstausch bis zu 80 % über KfW 458 – je nach Einkommen.

Fazit

Das GModG ist für Hauskäufer im Zabergäu kein Schreckgespenst – aber es ist auch kein Thema, das man auf die lange Bank schieben sollte. Die zwei verbliebenen Nachrüstpflichten (Geschossdecke dämmen, Rohre dämmen) sind in den meisten Bestandshäusern in Güglingen und Brackenheim in zwei Jahren gut umsetzbar und mit Fördermitteln klar finanzierbar. Ich begleite Sie gern dabei: von der ersten Besichtigung bis zur Übergabe. Rufen Sie mich an – 0173 8660756 – oder besuchen Sie mich auf immozwerg.com. Als Immozwerg im Zabergäu kenne ich die Häuser hier – und die Gesetze auch.

Quellen

1. Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen / BBSR: GEG-Infoportal – Gebäudemodernisierungsgesetz, Stand 29.07.2026. gmodg.bund.de
2. Reduco.ai – Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel, Stand 31.07.2026. reduco.ai
3. Energie-Fachberater.de – GModG tritt in Kraft: Das gilt künftig für Heizung und Sanierung, Stand August 2026. energie-fachberater.de
4. Viessmann – Gebäudemodernisierungsgesetz: Was jetzt gilt, Stand August 2026. viessmann.de