Grundsteuer Zabergäu 2026: Was Eigentümer zahlen

Seit Januar 2025 gilt in Baden-Württemberg die neue Grundsteuer – und viele Eigentümer im Zabergäu zahlen heute einen anderen Betrag als erwartet. Als Maklerin in Güglingen erlebe ich täglich, wie unsicher Eigentümer in Brackenheim, Güglingen und Umgebung vor ihren Bescheiden stehen. Ich erkläre Ihnen, was sich geändert hat, welche Hebesätze vor Ort gelten und worauf Sie jetzt achten müssen.

Wie berechnet sich die Grundsteuer in Baden-Württemberg und Heilbronn?

In Baden-Württemberg hat der Gesetzgeber für das Grundvermögen (Grundsteuer B) das sogenannte „modifizierte Bodenwertmodell" gewählt. Das klingt komplizierter als es ist: In Baden-Württemberg unterscheidet sich die Grundsteuer deutlich vom Bundesmodell – hier spielt das Gebäude für die Wertermittlung nahezu keine Rolle. Stattdessen wird primär der Grund und Boden besteuert. Konkret bedeutet das: Berechnet wird die Grundsteuer für das Grundvermögen durch Ermittlung des Grundsteuerwerts – hierfür wird die Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert multipliziert. Für Wohnimmobilien gibt es dabei eine wichtige Entlastung: Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke erfolgt ein Abschlag in Höhe von 30 Prozent auf die Steuermesszahl. Die neue Steuermesszahl liegt bei 1,3 Promille. Was das für unsere Region bedeutet: Für die Grundsteuer B beträgt der Hebesatz in Güglingen 370 Prozent. Für die Grundsteuer B beträgt der Hebesatz in Brackenheim 420 Prozent. Die Grundsteuer in Heilbronn wird anhand eines Hebesatzes von 450 Prozent berechnet. Zum Vergleich: Im Durchschnitt beträgt der Hebesatz für die Grundsteuer B in Gemeinden aus Baden-Württemberg mit mehr als 5.000 und bis zu 10.000 Einwohnern 365,05 Prozent. Güglingen liegt damit knapp über dem Durchschnitt, Brackenheim und Heilbronn deutlich darüber. Über die Hebesätze entscheiden grundsätzlich die Gemeinderäte der jeweiligen Kommune vor Ort.

Was bedeutet die Reform konkret für Eigentümer im Zabergäu?

Die Grundsteuerreform 2025 sorgte für Aufregung in ganz Baden-Württemberg. Grund hierfür sind die teilweise erheblichen Mehrbelastungen, insbesondere für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern. Das liegt daran, dass in den Ortschaften des Zabergäus – ob in Güglingen, Brackenheim, Cleebronn oder Pfaffenhofen – die Bodenrichtwerte in den vergangenen Jahren gestiegen sind. Wer ein großes Grundstück in guter Lage besitzt, zahlt unter dem neuen Modell spürbar mehr als früher. Für Grundstückseigentümer können sich je nach Grundstück, Grundstücksart und Lage Belastungsverschiebungen ergeben. Das heißt: Selbst wenn die Gemeinde beabsichtigt, insgesamt gleich viel Steuer einzunehmen wie bisher, können Sie als Einzeleigentümer trotzdem mehr oder weniger zahlen als Ihr Nachbar – abhängig von der Grundstücksgröße und dem geltenden Bodenrichtwert in Ihrer Zone. Ein gutes Beispiel aus unserer Region: Für eine Wohnung mit einer anteiligen Grundstücksgröße von 53 qm und einem Bodenrichtwert von 380,00 €/qm in Güglingen beträgt der Grundsteuerwert 20.100,00 €. Die Grundsteuer für die Eigentumswohnung in Güglingen beläuft sich damit ab 2025 bei Nutzung zu Wohnzwecken auf 67,68 €.

Worauf müssen Eigentümer in Güglingen und Brackenheim jetzt achten?

Mein dringendster Rat: Überprüfen Sie Ihren Bescheid gründlich – und zwar sofort. Im Zuge der Grundsteuerreform haben die meisten Eigentümer in Baden-Württemberg mittlerweile ihre Bescheide erhalten, und die Unsicherheit ist weiterhin groß. Der Bescheid muss umgehend überprüft werden, denn die Frist für einen möglichen Einspruch beträgt nur einen Monat nach Eingang des Bescheids beim Empfänger. Prüfen Sie dabei konkret: Stimmt die eingetragene Grundstücksfläche? Wurde der richtige Bodenrichtwert für Ihre Lage herangezogen? Berücksichtigt der Bescheid die reduzierte Steuermesszahl für Wohngebäude? Zur Info: Steuermesszahl nicht Wohnen 1,3 ‰, Steuermesszahl Wohnen 0,91 ‰ (= 30 % Abschlag auf die Messzahl). Wichtig zu wissen: Ein laufender oder ruhender Einspruch bedeutet grundsätzlich nicht, dass die festgesetzte Grundsteuer vorerst nicht fällig ist. Die Steuer muss in der Regel weiterhin gezahlt werden. Legen Sie also Einspruch ein, zahlen Sie trotzdem pünktlich weiter. Außerdem relevant für Vermieter im Zabergäu: Eigentümer dürfen die Grundsteuer den Mieterinnen und Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen. Ob und wie sich die Reform auf sie auswirkt, können die Mieterinnen und Mieter anhand der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 sehen – diese erhalten sie in der Regel im Laufe des Jahres 2026.

Ist das Modell verfassungsgemäß – und lohnt sich Klagen?

Diese Frage beschäftigt viele Eigentümer. Der Bundesfinanzhof in München hat am 20. Mai 2026 in zwei Verfahren entschieden, dass die Vorschriften des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg nicht verfassungswidrig sind (Az. II R 26/24 und II R 27/24). Das bedeutet: Das Modell steht vorerst. Allerdings haben die von Verbänden unterstützten Kläger angekündigt, gegen die Entscheidung Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht einzulegen. Das letzte Wort ist also noch nicht gesprochen. Einen Einspruch aus inhaltlichen Gründen – also wegen falscher Flächenangaben oder einem falschen Bodenrichtwert – halte ich trotzdem in jedem Fall für sinnvoll.

Fazit

Die Grundsteuerreform ist für Eigentümer im Zabergäu keine abstrakte Verwaltungssache mehr – sie steht jetzt in Ihrem Bescheid, schwarz auf weiß. Güglingen liegt mit 370 % Hebesatz noch moderat, Brackenheim mit 420 % und Heilbronn mit 450 % bereits deutlich darüber. Wer ein großes Grundstück mit gestiegenen Bodenrichtwerten besitzt, sollte seinen Bescheid sorgfältig prüfen und gegebenenfalls innerhalb der Monatsfrist Einspruch einlegen. Als Immobilienmaklerin im Zabergäu beantworte ich Ihre Fragen rund um Immobilienwert und Steuerlast gerne persönlich. Sprechen Sie mich an – unter 0173 8660756 oder auf immozwerg.com.

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Wie wird die Grundsteuer in Güglingen und Brackenheim berechnet?

In Baden-Württemberg gilt das modifizierte Bodenwertmodell: Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert ergibt den Grundsteuerwert. Dieser wird mit der Steuermesszahl (0,91 ‰ für Wohngrundstücke) und dem gemeindlichen Hebesatz multipliziert. In Güglingen beträgt der Hebesatz 370 %, in Brackenheim 420 %.

Kann ich gegen meinen Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?

Ja – und zwar innerhalb eines Monats nach Zugang des Bescheids. Prüfen Sie, ob Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Steuermesszahl korrekt angegeben sind. Auch bei einem laufenden Einspruch müssen Sie die Steuer weiterhin fristgerecht zahlen.

Darf ich als Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja. Die Grundsteuer ist nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig und darf über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter weitergegeben werden. Mieter im Zabergäu werden die veränderten Beträge erstmals in der Nebenkostenabrechnung 2025 sehen, die in der Regel 2026 zugestellt wird.

Quellen

  1. Finanzministerium Baden-Württemberg, FAQ zur Grundsteuer B (2025/2026). fm.baden-wuerttemberg.de
  2. Finanzämter Baden-Württemberg, Wichtiges zur neuen Grundsteuer (2025/2026). finanzamt-bw.fv-bwl.de
  3. Finanztip, Grundsteuerbescheid richtig prüfen, Stand Juni 2026. finanztip.de
  4. Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg, Grundsteuerreform 2025 (2025). steuerzahler.de