Notar schützt beide Seiten – ein schöner Mythos
„Der Notar schützt Sie beide gleichermaßen" – diesen Satz hören Hauskäufer im Zabergäu und in Heilbronn verlässlich kurz vor dem Unterschreiben. Er klingt beruhigend, ist aber nur die halbe Wahrheit: Der Notar ist zwar gesetzlich zur Neutralität verpflichtet, aber er ist kein Anwalt des Käufers – und wer die Rechnung zahlt und den Vertragsentwurf bestellt, der hat eben doch die Nase vorn.
Warum glauben Makler, dass der Notar „beide schützt"?
Weil es stimmt – aber nur auf dem Papier. Nach § 1 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) sind Notare verpflichtet, die ihnen anvertrauten Angelegenheiten mit Unparteilichkeit zu behandeln. Klingt gut. Der Notar ist kein Vertreter einer Partei, sondern ein neutraler Amtsträger, der beide Parteien unabhängig und unparteiisch beraten soll. Soweit die Theorie. In der Praxis jedoch gilt: Auch kurzfristige Änderungen am Vertrag sind möglich – allerdings prüft der Notar nicht, ob diese einseitige Nachteile für eine Partei mit sich bringen. Und wer sitzt beim Notartermin schon mit dem Vertragstext im Kopf? Spoiler: meist der Verkäufer, der den Entwurf vorab kannte. Der Käufer nickt brav, weil es „der Notar" ist – und der soll ja neutral sein. Außerdem gilt das Prinzip: Wenn einseitige Interessen einer Vertragspartei vertreten werden sollen, kommt ein Rechtsanwalt in Betracht – Notarinnen und Notare sind nämlich gerade nicht Vertreter nur einer Partei. Will sagen: Wer als Käufer jemanden in seinem Sinne an seiner Seite haben will, braucht einen Anwalt – nicht mehr und nicht weniger.
Was sagt die Realität in Heilbronn und im Zabergäu?
Wer ein Haus in Güglingen, Brackenheim oder anderswo im Zabergäu kauft, sollte wissen: In Deutschland übernimmt in der Praxis meist der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Der Verkäufer trägt in der Regel nur die Kosten für die Löschung bestehender Belastungen im Grundbuch. Die Notarkosten bewegen sich dabei in einem klar definierten Rahmen von durchschnittlich 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises inklusive Grundbuchkosten. Bei einem typischen Einfamilienhaus im Raum Heilbronn – nehmen wir mal 450.000 Euro an – sind das schnell 7.000 bis 9.000 Euro, die der Käufer überweist. Der Verkäufer? Der freut sich über die lastenfrei übergebene Immobilie und zahlt seine Grundschuldlöschung. Jetzt kommt das eigentliche Problem: Rechtlich gesehen ist die Frage, wer den Notar auswählt, eindeutig uneindeutig – es gibt keine juristische fixe Regelung. Allerdings hat sich mit der Zeit eingebürgert, dass der Käufer den Notar aussucht. In der Praxis jedoch – und das erlebe ich bei Immobilientransaktionen im Zabergäu regelmäßig – empfiehlt gerne auch der Verkäufer oder der Makler „seinen" Notar. Manchmal empfiehlt der Verkäufer einen zuverlässigen Notar. „Zuverlässig" aus wessen Sicht? Eben. Noch ein wichtiger Punkt für alle, die im Raum Brackenheim oder Güglingen kaufen: Der Vertragsentwurf wird den Parteien gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG bei Verbrauchergeschäften mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin übersandt. Diese zwei Wochen sind Ihr Freund – und Sie sollten sie konsequent nutzen. Lassen Sie jeden Paragraphen von jemandem prüfen, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt. Wenn der Notar merkt, dass eine Vertragsgestaltung für den Käufer nachteilig ist, muss er dies im Beisein beider Seiten ansprechen – nicht etwa nur heimlich den Verkäufer darauf hinweisen und den Käufer im Dunkeln lassen. Schön, dass das eine Pflicht ist. Aber wer prüft, ob der Notar das auch wirklich tut? Und falls der Deal platzt, bevor unterschrieben wird: Bei den Kosten gilt wie meist im Leben: Wer bestellt, zahlt. Es zahlt immer derjenige den Kaufvertragsentwurf, der den Notar beauftragt hat. Hat der Käufer den Notar mit dem Vertragsentwurf beauftragt, dann muss er für die Notarkosten aufkommen. Ihr Verkäufer springt also ab und Sie tragen die Entwurfskosten. Klingt fair, oder?
Fazit
Der Notar beim Immobilienkauf in Heilbronn und im Zabergäu ist kein Feind – aber er ist auch nicht Ihr persönlicher Schutzengel. Er sorgt für rechtssichere Prozesse und beurkundet korrekt. Was er nicht tut: Ihre Interessen aktiv vertreten, den Vertrag zu Ihren Gunsten verhandeln oder prüfen, ob Sie einen schlechten Deal machen. Das ist Ihre Aufgabe – oder die Ihres Anwalts. Als Ihre Maklerin in Güglingen begleite ich Sie durch den gesamten Kaufprozess und erkläre Ihnen, was im Vertragsentwurf drinsteckt – bevor Sie unterschreiben. Sprechen Sie mich an: Andrea Heinz, Immozwerg – immozwerg.com | 0173 8660756
Ist der Notar beim Hauskauf wirklich neutral?
Gesetzlich ja – zu den Pflichten des Notars gehören die Wahrung der Neutralität, die umfassende Information aller Beteiligten und der Schutz der Rechte der Parteien. Praktisch bedeutet Neutralität aber nicht Interessenvertretung. Der Notar ist kein Anwalt des Käufers. Er prüft nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist, ob versteckte Mängel verschwiegen wurden oder ob einzelne Klauseln für Sie nachteilig sind. Wer seine Interessen aktiv vertreten haben möchte, sollte zusätzlich einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzuziehen.
Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf im Zabergäu?
In der Praxis wird fast immer der Käufer verpflichtet, die Notarkosten zu tragen. Diese Vorgehensweise ist üblich und wird in nahezu allen Kaufverträgen so vereinbart. Die Notarkosten bewegen sich dabei in einem klar definierten Rahmen von durchschnittlich 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises inklusive Grundbuchkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro – für ein Haus in Brackenheim oder Güglingen keine Seltenheit – sind das also 6.000 bis 8.000 Euro, die als Kaufnebenkosten einzuplanen sind.
Darf ich als Käufer den Notar selbst aussuchen?
Ja, unbedingt – und Sie sollten dieses Recht auch wahrnehmen. Es hat sich eingebürgert, dass der Käufer den Notar aussucht. Immerhin zahlt er den Preis für das Grundstück, weswegen er das ungeschriebene Vorrecht bei der Notarwahl hat. Nehmen Sie nicht einfach den Notar, den der Makler oder der Verkäufer empfiehlt. Wählen Sie selbst – und nutzen Sie die gesetzliche Zweiwochenfrist zur Prüfung des Vertragsentwurfs konsequent.