Notar schützt beide Seiten – stimmt das wirklich?
„Der Notar schützt beide Seiten" klingt beruhigend – und ist auch nicht komplett falsch. Aber es ist eben auch nicht die ganze Wahrheit. Wer beim Immobilienkauf im Zabergäu oder in Heilbronn glaubt, der Notar erledigt das schon und man selbst muss gar nichts weiter tun, der irrt sich – und das kann teuer werden.
Warum glauben so viele, der Notar sei ihr persönlicher Schutzengel?
Der Mythos hat eine gesetzliche Grundlage, das muss man fairerweise zugeben. Ohne einen Notar geht es beim Immobilienverkauf in Deutschland nicht – der Gesetzgeber schreibt ihn vor, um sowohl Käufer als auch Verkäufer vor voreiligen Entscheidungen zu schützen. Und ja: Hauptaufgabe des Notars ist es grundsätzlich, den Verkäufer davor zu bewahren, sein Eigentum ohne Bezahlung zu verlieren – und den Käufer davor, sein Geld ohne Gegenwert zu verlieren. Soweit, so gut. Anders als ein Anwalt vertritt der Notar keine der beiden Parteien. Seine Rolle ist neutral. Er ist gesetzlich verpflichtet, sowohl die Interessen des Käufers als auch die des Verkäufers zu berücksichtigen und den Vertrag ausgewogen zu gestalten. Das klingt toll. Das Problem: Neutralität bedeutet nicht, dass jemand Ihre Interessen aktiv vertritt. Ein Schiedsrichter beim Fußball ist auch neutral – er schießt aber keine Tore für Sie.
Was sagt die Realität im Zabergäu und in Heilbronn?
Hier wird es praktisch – und etwas unbequemer. In der Praxis schlägt häufig der Käufer einen Notar vor, da er in den meisten Fällen auch die Notarkosten übernimmt. Die Notarkosten beim Immobilienkauf richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Typischerweise belaufen sich die Notarkosten auf etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Haus in Güglingen oder Brackenheim für 400.000 Euro reden wir also von bis zu 6.000 Euro allein für Notar- und Grundbuchkosten – die fast ausschließlich der Käufer trägt. Und wer zahlt, bestellt bekanntlich die Musik – auch wenn der Notar das rechtlich nicht so sehen darf. Hinzu kommt: Häufig schlagen Immobilienmakler bestimmte Notare vor. Die Beteiligten sind hieran jedoch nicht gebunden und können frei einen anderen Notar wählen. Das wissen viele Käufer in der Region nicht – und nicken einfach. Außerdem gilt: Da die Immobilie vom Notar nicht besichtigt wird, kann er den Käufer nicht auf Mängel aufmerksam machen, die im Kaufvertrag vermerkt werden sollten. Der Notar prüft keine Heizungsanlage, kein Dach, keinen Keller. Er prüft Paragraphen. Und noch eine wichtige Einschränkung, die kaum jemand kennt: Er hat nicht die Aufgabe, Käufer oder Verkäufer von gewissen Vereinbarungen abzuraten, wenn diese in Kenntnis darüber handeln. Sprich: Wenn Sie einen Vertrag mit ungünstigen Klauseln unterschreiben wollen und das verstanden haben – der Notar wird Sie nicht daran hindern. Er klärt auf, er entscheidet nicht für Sie. Und kurzfristige Änderungen am Vertrag sind möglich – allerdings prüft der Notar nicht, ob diese einseitige Nachteile für eine Partei mit sich bringen. Schöne Grüße aus der Praxis im Zabergäu.
Fazit
Der Notar ist kein Gegner – er ist ein wichtiges Zahnrad im System des Immobilienkaufs. Aber er ist Ihr Notar genauso wenig wie er der Notar des Verkäufers ist. Er ist der Notar des Vertrags. Wer beim Hauskauf in Güglingen, Brackenheim oder anderswo im Zabergäu wirklich auf der sicheren Seite sein will, braucht vor dem Notartermin jemanden, der seine Interessen kennt, den Vertragsentwurf liest und sagt, wenn etwas schiefläuft. Genau das ist mein Job als Ihre Maklerin vor Ort. Sprechen Sie mich an – unter 0173 8660756 oder auf immozwerg.com. Ich bin Andrea Heinz, Immozwerg, und ich sage Ihnen auch dann die Wahrheit, wenn sie unbequem ist.
Muss der Käufer beim Immobilienkauf im Zabergäu die Notarkosten alleine tragen?
Käufer und Verkäufer haften nach der Beurkundung gesamtschuldnerisch für die Notarkosten. In der Praxis zahlt aber in der Regel die Käuferseite. Der Verkäufer trägt üblicherweise nur die Kosten für die Löschung von Belastungen, die während seiner Eigentümerzeit entstanden sind, zum Beispiel alte Grundschulden. Wie hoch das konkret wird, hängt vom Kaufpreis ab – bei typischen Immobilienpreisen im Raum Heilbronn und Zabergäu sollten Sie als Käufer mindestens 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten einkalkulieren.
Kann ich beim Immobilienkauf in Güglingen oder Brackenheim den Notar frei wählen?
Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer gemeinsam einen Notar bestimmen. In der Praxis erfolgt die Auswahl meist durch den Käufer, da dieser auch die Kosten trägt. Sie sind dabei völlig frei – lassen Sie sich von niemandem in eine bestimmte Richtung drängen. Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz festgeschrieben – ein Notar in einer Stadt darf also nicht mehr verlangen als einer in einer anderen. Der Preis ist also kein Auswahlkriterium; Vertrauen und Erreichbarkeit schon.
Was prüft der Notar beim Kaufvertrag – und was prüft er nicht?
Vor der Beurkundung prüft der Notar das Grundbuch auf eingetragene Belastungen, Eigentumsverhältnisse und sonstige relevante Eintragungen. Der Notar ist verpflichtet, beide Parteien über die rechtlichen Folgen des Vertrags, insbesondere über Risiken und Pflichten, umfassend aufzuklären. Was er ausdrücklich nicht prüft: den baulichen Zustand der Immobilie. Da die Immobilie vom Notar nicht besichtigt wird, kann er den Käufer nicht auf Mängel aufmerksam machen, die im Kaufvertrag vermerkt werden sollten. Käufer sollten daher die Immobilie vor der Vertragsunterzeichnung von einem Experten begutachten lassen, um böse Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden.